Что такое договор о доверительном управлении имуществом. Доверительное управление имуществом

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

• у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
• собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
• отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

• поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
• подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
• получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
• оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
• надзор за сохранностью вверенного имущества;
• оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
• страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
• разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
• другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет . В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Порядок заключения договора доверительного управления имуществом, соблюдения его основных положений, регулируется нормами главы 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В пункте 1 статьи 1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом определяется как договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Непосредственно следует из данного определения, что для осуществления действий управляющего необходима передача имущества, что в силу пункта 2 статьи 433 ГК РФ позволяет считать, что договор доверительного управления имуществом признается заключенным с момента передачи учредителем доверительного управления соответствующего имущества доверительному управляющему.

Таким образом, возникновение обязательства доверительного управления имуществом фактически обусловлено не только подписанием сторонами соглашения, но и обязательной передачи доверительному управляющему имущества, являющегося объектом указанного соглашения.

В соответствие со статьей 1023 ГК РФ, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества, что свидетельствует о возмездности данного договора. К тому же в составе существенных условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 1016 ГК РФ для заключения договора доверительного управления имуществом, поименованы размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата такого вознаграждения предусмотрена договором.

В случае если доверительный управляющий осуществляет свои обязанности на безвозмездной основе, то такое положение также должно быть указано в договоре.

Таким образом, договор доверительного управления имуществом может быть признан незаключенным как при отсутствии согласования о вознаграждении, так и при условии упоминания о нем, но без отражения его размера и формы.

Предметом договора доверительного управления имуществом является осуществление доверительным управляющим управления, переданным ему имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Вследствие того, что предмет договора включает в себя не только фактические и юридические действия доверительного управляющего, необходимые для управления имуществом, но также и имущество, переданное в доверительное управление, порядок заключения и исполнения такого договора непосредственно зависит и от особенностей имущества, переданного в доверительное управление (недвижимость, ценные бумаги и другое).

Так, статьей 1018 ГК РФ предопределено, что имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. В том случае, когда происходит передача в доверительное управление ценных бумаг, может быть предусмотрено объединение ценных бумаг, передаваемых в доверительное управление разными лицами, что следует из положений статьи 1025 ГК РФ.

Что касается конкретных видов сделок и фактических действий доверительного управляющего, а также последовательность и порядок их совершения, то эта сфера находится вне рамок предмета договора доверительного управления имуществом. Прежде всего, учредителю доверительного управления важно знать, что доверительным управляющим в принципе обеспечивается эффективное управление доверенным ему имуществом (осуществляются полномочия собственника). Фактическое состояние имущества, а стало быть, и эффективность управления фиксируются в отчетах доверительного управляющего, что может наглядно свидетельствовать о надлежащем исполнении обязательств, вытекающих из договора доверительного управления имуществом. Порядок и сроки его предоставления учредителю доверительного управления и выгодоприобретателю, предусматриваются договором доверительного управления в силу обязанности управляющего, установленной в пункте 4 статьи 1020 ГК РФ.

Вместе с тем, существуют нормы, не составляющие предмет договора доверительного управления имуществом, но обязательные для урегулирования правоотношений, складывающихся между доверительным управляющим и третьими лицами при осуществлении доверительного управления имуществом.

Так, правило о порядке совершения сделок доверительным управляющим с переданным в доверительное управление имуществом и их оформлении, содержащееся в пункте 3 статьи 1012 ГК РФ требует, чтобы доверительным управляющим договор заключался от своего имени, с указанием на то, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

К тому же, в силу пункта 2 статьи 1022 ГК РФ при выяснении обстоятельств, свидетельствующих о превышении доверительным управляющим предоставленных ему полномочий, обязательства по совершенной сделке несет доверительный управляющий лично. В том случае, если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о данных обстоятельствах, долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае его недостаточности, может быть задействовано имущество доверительного управляющего, и имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. При этом учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения всех осуществленных им убытков.

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и управляющего , предопределенных соответствующими договорами.

1. У агента существует право выступать от имени принципала в случаях отношений поручения (поверенный от имени доверителя), тогда как при доверительном управлении возможность выступления управляющего от имени собственника исключена, и при этом обязательно доведение до сведения третьих лиц о своем особом положении.

2. Агент может вступать в субагентские отношения при условии согласия собственника, возложение обязанностей управляющего на третье лицо неприемлемо в отношении правоотношений доверительного управления.

3. Агентский договор всегда является возмездным, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

4. По договору поручения могут совершаться только юридические действия в интересах другого лица, договор доверительного управления предоставляет право совершения не только сделок и иных юридических действий, но и любых фактических действий, необходимых для управления имуществом.

5. В отношениях по доверительному управлению имуществом при осуществлении правомочий собственника, управляющий свободен в принятии решений по управлению переданным имуществом. Управляющий только связан при этом интересами собственника. Таким образом, управляющий вправе самостоятельно определять круг вопросов, по которым требуется принятие решений по проблемам, предполагающим альтернативные пути их разрешения. Именно поэтому учредитель управления не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность управляющего.

Тогда как, агент, совершая от своего имени юридические действия по поручению принципала, осуществляет правомочия собственника, но его полномочия по совершению сделок предопределены конкретным поручениям принципала. Таким образом, агент при выполнении поручения существенно ограничен в определении принимаемых решений. Это следует из того, что такие действия предопределены конкретным поручениям принципала. Поэтому в отличие от доверительного управления принципал вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

Рассмотрим определенные отличительные черты договора доверительного управления имуществом, позволяющие квалифицировать его в качестве самостоятельного договорного обязательства и отграничить от всех иных гражданско-правовых договоров.

Как уже отмечалось, по своей целевой направленности передача имущества в доверительное управление представляет лишь создание необходимых условий для того, чтобы доверительный управляющий мог исполнять свои обязательства, вытекающие из доверительного управления. Тогда как иные договора, предполагающие передачу имущества (купля-продажа, мена, дарение, аренда), преследуют цель удовлетворения потребностей другой стороны, и в рамках возникающих правоотношений передача имущества означает исполнение обязательства одним из контрагентов. В тоже время, такое необходимое условие о передаче имущества при заключении договора и исполнения обязательств другой стороной соотносимо с иными реальными договорами, например с договором хранения или договором перевозки, которые, так же как и договор доверительного управления, имуществом, относятся к категории договорных обязательств об оказании услуг.

Между тем, собственно услуга учредителю со стороны доверительного управляющего представляет собой осуществление управления его имуществом (в широком смысле) и не ограничивается рамками конкретных сделок и фактических действий, характеризуя в целом деятельность по управлению имуществом. Тогда, как иными договорными обязательствами об оказании услуг (договоры хранения, перевозки) обусловлено исключительно совершение сделок или фактических или юридических действий в интересах услугополучателя.

В то время как объем и содержание обязательств, возлагаемых на доверительного управляющего в отношении переданного ему имущества, существенно отличается от вышеназванных.

Так, оказание услуги перевозчика или хранителя состоит из одного или нескольких взаимосвязанных действий: например, хранение имущества и возврат его поклажедателю; доставка груза в пункт назначения и выдача грузополучателю. Обязательство доверительного управляющего заключается в совершении последним комплекса любых действий (и юридических, и фактических), необходимых для осуществления управления имуществом. Кроме того, ни перевозчик, ни хранитель не осуществляют полномочий пользования и распоряжения вверенным им имуществом, как это имеет место по договору доверительного управления.

Принципиальным отличием от всех иных гражданско-правовых договоров признается то, что при доверительном управлении имуществом происходит обособление имущества как от иного имущества собственника - учредителя доверительного управления, так и от имущества доверительного управляющего. В результате в имущественном обороте выступает как бы само обособленное имущество в лице доверительного управляющего. Данное заключение следует из нормы, содержащейся в пункте 1 статьи 1020 ГК РФ, согласно которой права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества, а обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

Для обеспечения защиты этого имущества от незаконных действий третьих лиц доверительный управляющий наделяется различными вещно-правовыми способами защиты. Как следует из пункта 3 статьи 1020 ГК РФ, для защиты прав на имущество, находящегося в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии с положениями их регламентирующими, а именно статьи 301, 302, 304, 305 ГК РФ.

Помимо всего вышесказанного, конструкция договора доверительного управления имуществом изначально включает в себя возможность его заключения не в интересах учредителя доверительного управления, а в интересах третьего лица - выгодоприобретателя. В данных обстоятельствах договор доверительного управления приобретает некоторые черты договора в пользу третьего лица.

По общим правилам статьи 430 ГК РФ, договором в пользу третьего лица признается такой договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства. С момента выражения должнику третьим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору, стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица, (иное может быть предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором). В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

В сравнении с нормами, регулирующими отношения, связанные с доверительным управлением имуществом, определяются несоответствия следующего характера. Так, учредитель доверительного управления имуществом (кредитор в этом обязательстве), назначивший выгодоприобретателя, сохраняет некоторые права требования к доверительному управляющему, например в части представления отчета о его деятельности по управлению имуществом. Кроме того, чтобы получить возможность поручить совершение отдельных действий (от имени доверительного управляющего), необходимых для управления имуществом другому лицу, доверительный управляющий должен добиться согласия на это именно учредителя, а не выгодоприобретателя.

Также не действует общее правило о расторжение договора сторонами без согласия третьего лица, применительно к договору доверительного управления имуществом, заключаемого в интересах выгодоприобретателя. Прекращение договора между доверительным управляющим и учредителем предусматривается в связи с невозможностью для доверительного управляющего личного исполнения доверительного управления имуществом. При этом учредитель вправе заявить отказ от договора и по иным причинам, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения.

В случае отказа выгодоприобретателя от права, предоставленного ему по договору, этим правом уже не может воспользоваться учредитель, тогда как кредитору это позволительно в соответствии с пунктом 4 статьи 430 ГК РФ, и данное заявление является основанием для прекращения договора доверительного управления имуществом.

Вместе с тем следует признать, что все отмеченные отступления допустимы и поэтому договор доверительного управления имуществом, заключенный в интересах выгодоприобретателя, действительно можно признать договором в пользу третьего лица. И как следует из статьи 1026 ГК РФ, договоры доверительного управления имуществом по основаниям, предусмотренным законом, могут заключаться исключительно как договоры в пользу третьего лица (собственника имущества или его наследников).

Необходимо также подчеркнуть, что учредитель доверительного управления, являющийся собственником имущества, не назначивший выгодоприобретателя, имеет самостоятельное право на получение выгод от управления его имуществом. Для этого ему вовсе не обязательно в тексте договора назначать себя выгодоприобретателем.

В случае отсутствия специального указания на выгодоприобретателя со стороны собственника - учредителя доверительного управления, при заключении договора доверительного управления имуществом, право на получение выгод от доверительного управления имуществом принадлежит непосредственно его учредителю как таковому (а не учредителю в качестве выгодоприобретателя).

Следует отметить, что в данной ситуации не образуется иного (отдельного) правоотношения между доверительным управляющим и выгодоприобретателем (в лице учредителя доверительного управления), а составляется содержание единого обязательства доверительного управления имуществом. Об этом свидетельствуют и нормы ГК РФ, закрепившие в обязанностях доверительного управляющего, осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им выгодоприобретателя (пункт 1 статьи 1012 ГК РФ). К тому же, существенным условием договора доверительного управления имуществом является наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется доверительное управление (учредителя или выгодоприобретателя).

В доверительном управлении может находиться только индивидуально определенное имущество. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в доверительное управление будет передаваться имущество, еще подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее в момент заключения договора. В этом случае такое имущество становится предметом договора, но не может являться предметом доверительного управления. Критерии для зачисления вновь созданного или приобретенного имущества в состав находящегося в доверительном управлении необходимо предусмотреть в договоре.

Объектом права доверительного управления могут быть индивидуально определенные вещи и права или комплексы имущественных прав. В составе таких комплексов может находиться и имущество, которое нельзя отнести к индивидуально определенному имуществу, что непосредственно касается денежных средств.

В соответствии с ГК РФ к объектам доверительного управления могут относиться разные виды имущества. Это, прежде всего, имущественные комплексы, включающие и не включающие недвижимое имущество. Важное место среди таких комплексов занимают организации как объекты права. Необходимо обратить внимание, что при передаче в управление организации как имущественного комплекса, организация уже не может быть выступать как субъект права.

Среди отдельных объектов Кодекс прямо указывает на объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. Тогда как в отношении отдельных объектов движимого имущества (вне имущественного комплекса), при рассмотрении их в качестве объектов доверительного управления неизбежны трудности с обособлением, а значит и невыполнения обязательного условия для использования их в роли таковых объектов.

В число объектов управления могут входить не только материальные вещи, но и права, в том числе исключительные права.

В Кодексе упоминается и другое имущество, что позволяет не считать перечень объектов доверительного управления исчерпывающим. Единственное исключение из этого перечня сделано в отношении такого вида имущества как деньги, но и то только в качестве самостоятельного объекта. Это не исключает возможности передачи в управление денег в составе иного имущества, в частности имущественного комплекса.

Объектом доверительного управления может быть только индивидуально определенное имущество, к которому никак не могут быть отнесены «денежные средства». Имущество, переданное в доверительное управление, должно быть четко обособлено от имущества управляющего, денежные средства такому «обособлению» не поддаются.

Что касается операций с чужими денежными средствами (которые как «средства» принадлежат своему правообладателю не на праве собственности), то они производятся на другой основе, и осуществляют их только банки, притом лишь в соответствии со специальной лицензией.

Объекты, находящиеся в управлении, должны быть четко обособлены как от прочего имущества собственника, так и прочего имущества лично управляющего. Если речь идет об отдельных объектах недвижимости, обособление происходит на основании государственной регистрации. Если речь идет о комплексе имущества, такое обособление происходит вполне естественно по другим основаниям (наследование, безвестное отсутствие, недееспособность, по несостоятельности), даже если в комплекс не входит недвижимость. Если же речь идет об отдельных движимых объектах, даже ценных, то передавать их в управление затруднительно. Такие объекты могут подвергаться только технической, а не государственной регистрации (например, регистрация автомашин), что в силу нечеткости их обособления признается бессмысленным для приведения в действие механизма «доверительного управления».

В соответствии со статьей 1025 ГК РФ, ценные бумаги требуют установления специального режима. И здесь на первый план выступает не вещественный характер ценной бумаги, а содержание определенных прав, закрепленных в объективной форме, притом осуществление этих прав без подтверждения в этой форме не допускается.

Вследствие этого, специальные правила о передаче в доверительное управление ценных бумаг применяются и к правам, удостоверенным бездокументарными ценными бумагами.

Участниками в отношениях по доверительному управлению могут выступать: учредитель управления, управляющий, выгодоприобретатель. Учредитель и выгодоприобретатель могут совпадать, и что чаще всего, совпадают. Роль управляющего никогда не может совпадать ни с учредителем, ни с выгодоприобретателем, их функции несовместимы. В качестве любого из трех видов субъектов отношения по управлению могут выступать как физические, так и юридические лица.

Управляющим является, как правило, лицо, осуществляющее коммерческую (предпринимательскую) деятельность. В случаях, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или , но за исключением учреждения.

Разумеется, в этих случаях назначение доверительного управляющего возможно только с его согласия - по договору с ним. При этом доверительное управление может осуществляться и не за вознаграждение, а на безвозмездной основе при условии специального согласия со стороны доверительного управляющего.

Решение об учреждении управления принимает собственник имущества, именно он заключает договор и учреждает управление путем заключения договорных обязательств, таким образом выступая в качестве учредителя управления.

Тем не менее, в ряде случаев законом предусматривается, что управление должно учреждаться на основе предписаний органов, наделенных властными полномочиями. Это может быть суд (банкротство юридического лица) или административный орган (орган опеки и попечительства), когда такие органы издают обязательный акт, на основе которого возникает обязанность какой-то организации найти управляющего, согласовать с ним условия договора и заключить этот договор. Это - смешанное основание учреждения управления. Именно в этих случаях учреждение управления и заключение договора происходит без участия собственника. При этом права учредителя принадлежат соответственно органу опеки и попечительства, исполнителю завещания (душеприказчику) или иному лицу, указанному в законе (суду, Банку России).

Властный орган, издавший акт об учреждении управления, никогда не может быть выгодоприобретателем.

Коммерческой деятельностью по управлению могут заниматься как физические, так и юридические лица.

Статус «управляющего» является в какой-то мере двойственным. Как уже упоминалось, он не является собственником, но осуществляет правомочия собственника, притом от своего имени. Права на переданное ему имущество он защищает с помощью тех же вещных исков, что и собственник. Действуя от своего имени, он должен уведомить контрагентов, что выступает в качестве управляющего, иначе он обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Имущество, передаваемое ему в управление, обособляется от его личного имущества. Между тем, он несет субсидиарную ответственность по обязательствам из доверительного управления своим личным имуществом.

Управляющему вменяется только личное исполнение своих обязанностей, и кроме исключительных обстоятельств, указанных в законе и договоре, прав на передачу своих обязанностей третьему лицу ему не предоставлено.

Функции управляющего не могут быть возложены на государственный орган или орган местного самоуправления, а также , которое может быть только государственным или муниципальным.

Управление имуществом представляет собой форму коммерческой деятельности для управляющего. Кодекс прямо предусматривает, что управляющий имеет право на вознаграждение, что позволяет рассчитывать на его заинтересованность в эффективном управлении имуществом.

Вместе с тем, на случай ненадлежащих действий управляющего предусматривается его ответственность.

Управляющий наделен достаточно широким кругом полномочий в отношении переданного ему имущества. Практически он может совершать все действия, необходимые для эффективного управления. Ограничения могут быть прямо установлены законом либо актом об учреждении управления имуществом, нарушений установленных пределов также влечет за собой применение санкций к управляющему.

«Выгодоприобретателем» может быть любое лицо, как физическое, так и юридическое (видимо, это достаточно характерно для благотворительных организаций).

При прекращении управления имуществом права выгодоприобретателя на получение выгод прекращаются. Имущество, находящееся в управлении, передается учредителю (собственнику), если договором прямо не предусмотрено иное.

Рассматривая права и обязанности из отношений по управлению имуществом, необходимо различать права и обязанности по отношению к третьим лицам, а также права и обязанности между участниками договора.

Правовой режим имущества, переданного в управление в части его обособленности означает для учредителя, что по его долгам не обращается взыскание на имущество, переданное в управление. Существуют исключения при банкротстве учредителя, когда обособленность имущества, переданного в управление, прекращается и оно включается в конкурсную массу, при передаче в управление заложенного имущества.

Отношения управляющего с третьими лицами тоже определяются обособленностью имущества, находящегося в управлении, от личного имущества управляющего. Долги по обязательствам, возникшим в связи с управлением имуществом, погашаются, за счет этого имущества. При условии его недостаточности, в интересах третьих лиц устанавливается в первую очередь субсидиарная ответственность управляющего. Такое установление ответственности обусловлено признанием деятельности управляющего ненадлежащей. В случае недостаточности имущества управляющего субсидиарная ответственность второй очереди устанавливается для собственника (это - третий вид изъятий, упоминавшихся выше).

Управляющий несет ответственность, если он не известил контрагента о заключении сделки в качестве управляющего, если он совершил сделку с превышением предоставленных ему полномочий или нарушением установленных для него ограничений.

Что касается внутренних взаимоотношений управляющего, с одной стороны, учредителя и выгодоприобретателя - с другой, то управляющий уполномочен проявлять заботливость об их интересах. Несоблюдение этого требования влечет за собой ответственность управляющего. Выгодоприобретателю он возмещает упущенную выгоду, а учредителю - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, и упущенную выгоду. При этом учредитель вправе потребовать у управляющего возмещения убытков, выплаченных им контрагенту, в случае неправомерного заключения договора управляющим с контрагентом.

Управляющий, в свою очередь, имеет право на получение вознаграждения, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных при управлении имуществом. Договор может предусматривать, что такое вознаграждение и возмещение расходов управляющий вправе прямо удерживать из доходов от использования имущества.

Что касается прекращения отношений по доверительному управлению, то перечень оснований для такого прекращения установлен статьей 1024 ГК РФ.

Как следует из указанной нормы, учредитель управления всегда вправе односторонним волеизъявлением прекратить договор доверительного управления, поэтому доверительный управляющий, действующий всегда в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, не вправе истребовать имущество от завладевшего им собственника - учредителя управления. В случае несоблюдения установленного в три месяца срока для предварительного уведомления о прекращении договора, доверительный управляющий вправе требовать возмещения убытков.

Следует помнить, что при переходе права собственности на имущество, находящееся в доверительном управлении, происходит прекращение доверительного управления именно на это имущество. При этом, если передаваемыми ценностями перечень имущества, входившего в доверительное управление, не исчерпывается, это означает, что само доверительное управление не прекращается, но некоторые объекты выходят из его состава. При условии, что эти ценности составляют все имущество, входившее в доверительное управление, доверительное управление вообще прекращается.

Отчуждение имущества, входящего в доверительное управление, может произвести управляющий, если это входит в состав его полномочий, или собственник имущества, если это не исключено из его полномочий. Точно так же право собственности на имущество может переходить в результате обращения на него взыскания. Последствия во всех случаях одни и те же.

Более подробно с вопросами, касающимися доверительного управления имуществом и деятельности паевых инвестиционных фондов, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» « Доверительное управление имуществом. Паевые инвестиционные фонды

При ограниченности времени или нехватке знаний и опыта управление имущественными активами можно делегировать третьему лицу. Оформляется такая сделка договором доверительного управления. Сутью процесса является передача в пользование, ограниченное по времени, доверенному лицу своего имущества, чтобы это лицо занималось эффективной эксплуатацией активов для повышения уровня прибыли собственника используемых объектов.

Суть доверительного управления

Мероприятия по предоставлению активов в доверительное управление определяются гражданским правом. Порядок и правила оформления процедуры передачи имущества прописаны в гл. 53 ГК РФ. Определение процесса передачи объектов или ресурсов другому лицу по соглашению доверительного управления приведено ст. 1012 ГК РФ. Законодатель обозначает, что одна сторона предоставляет право другому участнику сделки распоряжаться имуществом на временной основе. Главной целью такого формата распоряжения имущественными объектами является приумножение капитала владельца актива.

ВАЖНО! Доверительный управляющий после заключения сделки не получает имущество в собственность, договором предусматривается только временное распоряжение для повышения прибыли владельца активов.

Управляющее лицо может заключать сделки с вверенным ему имуществом. Все договорные отношения он оформляет от своего имени, но в документации обязательно должен указываться статус доверительного управляющего, а не полноправного владельца. Если соответствующие пометки в документации не будут сделаны, то управляющий за результаты сделки будет отвечать своими материальными ресурсами и имуществом (ст. 1012 п. 3 ГК РФ). По стандартам п. 1 ст. 1013 ГК РФ объектом доверительного распоряжения может выступать:

• исключительные права;
• наборы имущественных активов;
• отдельные активы недвижимости;
• акции, облигации и другие виды ценных бумаг.

Правила передачи имущества по соглашению доверительного управления

Для предоставления имущества сторонним лицам в доверительное управление предусмотрен ряд ограничительных мер:

• нельзя вверять управляющему денежные средства;
• под запрет для передачи управляющим попадает имущество, эксплуатируемое на условиях оперативного управления (п. 3 ст. 1013 ГК).

В роли доверительного управленца может выступать юридическое лицо или ИП (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Не допускаются к управлению чужим имуществом государственные органы и структуры местного самоуправления. Порядок эксплуатации имущественных объектов оговаривается в договоре между собственником активов и управляющим. Сделка оформляется письменным договором. Договорная документация, касающаяся управления недвижимостью, должна пройти государственную регистрацию.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Договор на доверительное распоряжение и управление недвижимостью считается действительным и вступившим в силу с момента получения имущества управляющим.

В договорной документации в обязательном порядке указывают такие сведения (ст. 1016 ГК РФ):

• состав имущества, подлежащего передаче управляющему;
• обозначение лица, которое будет выступать в качестве доверительного управленца;
• форма вознаграждения работы управляющего и размер платы ему (если договор предполагает введение системы оплаты таких услуг);
• срок окончания действия соглашения (максимальный период делегирования полномочий по управлению имуществом – 5 лет).

Отсутствие даже одного из перечисленных условий создает предпосылки для признания договора недействительным. Правила передачи доверяемых активов предполагают, что эти объекты будут отделены от общего комплекса имущества собственника. Вверенное управляющему имущество должно учитываться на отдельно выделенном балансе, который составляет сторона, осуществляющая действия по распоряжению активами.

Налогообложение

Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов. Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.

Для отражения в учете факта получения в доверительное управление одного или нескольких объектов управленец использует счет 79.

ЗАПОМНИТЕ! При организации обособленного учета по активам в доверительном управлении управляющий должен руководствоваться положениями учетной политики владельца имущества.

Приказ № 97н обязывает управляющих в конце каждого отчетного периода составлять бухгалтерскую отчетность и формировать отчет управляющего для ознакомления с содержащимися в них данными собственника. Из отчетной документации владелец имущества должен видеть сумму активов и обязательств, уровень доходов и расходов, связанных с распоряжением активами.

Для реализации деятельности по доверительному управлению законодатель установил ограничения по возможности применения таких режимов налогообложения:

• ЕНВД;
• патентная система.

Норма, диктующая невозможность перехода управляющего на эти спецрежимы, исходит из положений НК в п. 2.1 ст. 346.26 и п. 6 ст. 346.43.

Уплата НДС

Деятельность, связанная с распоряжением имуществом по договору доверительного управления, накладывает на управляющего обязательство по исчислению и уплате . Управляющий должен при сделках по продаже товаров или услуг выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж. К вычету НДС может приниматься управляющим, если контрагенты выставили счета-фактуры на его имя.

П. 5 ст. 174.1 НК обязывает управляющих по каждому из имеющихся у них договоров на доверительное распоряжение имуществом по окончании отчетного периода составлять и подавать в налоговые органы декларации по НДС. Налоговый орган для подачи декларации выбирается с привязкой к месту учета управляющего. По операциям с имуществом, находящимся в доверительном распоряжении, у собственника активов обязательств по уплате и отчетности НДС не возникает.

Налог на имущество

Налог на имущество в случаях доверительного управления лицом, уполномоченным распоряжаться отдельными активами, не начисляется и не уплачивается. Обязательство по расчетам с бюджетом в отношении налога на имущество остается у собственника активов (п. 1 ст. 378 НК).

Налог на прибыль

Для обеспечения правильности управляющий организовывает фиксацию доходов и расходов в учете по деятельности, связанной с управлением чужим имуществом, отдельно от собственных учетных мероприятий (ст. 332 НК РФ). Налоговый расчет ведется только одним способом – методом начисления. Порядок расчета суммы налога и его уплаты зависит от условий договора между владельцем активов и управляющим:

1. Если в роли выгодоприобретателя выступает собственник, то управляющий регулярно представляет ему отчеты с информацией о суммах доходов и расходов по объектам. Владелец учитывает эти данные в составе внереализационных статей доходности и затрат.
2. Если собственник не установлен по условиям договора выгодоприобретателем, то расходная и доходная базы по объектам используются для определения налоговой базы для налогообложения у выгодоприобретателя.

ЭТО ВАЖНО! Затраты на выплату вознаграждения управляющему всегда должны оставаться расходной статьей собственника активов, их сумма не участвует в расчете налога на прибыль у выгодоприобретателя, если им является другое лицо.

Земельный налог

У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:

• собственности;
• бессрочного пользования;
• пожизненного наследуемого владения.

Спорные моменты

Одной из причин, которая может повлечь признание процедуры передачи имущества в доверительное распоряжение незаконной, является неправильное оформление договорных отношений собственника актива и управляющего. Главные требования к действительности сделки:

1. Сделка должна быть подкреплена документально письменной формой договора.
2. В договоре проставляются подписи обеих сторон.
3. Если один из участников воспользовался факсимиле, то документ будет признан законным только при наличии предварительно составленного соглашения между участниками передачи имущества в доверительное управление о возможности применения факсимиле. Такое соглашение подписывается сторонами без использования факсимиле.

Споры возникают в ситуациях, когда участники сделки прописывают согласие на использование факсимиле в самом договоре на доверительное управление. В этом случае договор в судебном порядке будет признан недействительным.

Другими спорными моментами признаны:

• определение круга полномочий при распоряжении ценными бумагами – собственник обладает правом определения объектов инвестирования и выработки стратегии, хотя решения по способам управления активами должен принимать управляющий;
• наличие в гражданском праве при обозначении ответственности управляющего термина «должной заботливости» – управляющий может быть привлечен к ответственности за отсутствие такой заботливости по отношению к вверенным ему активам, расшифровку содержания этого понятия законодатель не дает, поэтому регулярно возникают разночтения по поводу признаков вины управляющего.

Не у каждого индивидуального предпринимателя есть возможность помимо деятельности, которую он ведет в соответствии со свидетельством о государственной регистрации, еще и грамотно управлять своей собственностью. Ведь, как правило, владение определенными видами имущества обеспечивает его хозяину не только получение доходов. С содержанием и использованием собственности связано множество хлопот.

Именно поэтому в последнее время все больше предпринимателей предпочитают отдавать имеющиеся у них объекты недвижимости и ценные бумаги в доверительное управление. В результате они только получают прибыль от использования своего имущества — правда, за вычетом расходов на его содержание и на вознаграждение доверительного управляющего.

Сам индивидуальный предприниматель также может выступать доверительным управляющим за исключением специально оговоренных в законе случаев.

Отношения доверительного управления (или трастовые отношения) являются сравнительно новыми для российского законодательства и бизнес-практики. Однако они завоевывают все большую популярность среди предпринимателей. Задача автора — помочь вам разобраться в особенностях указанных операций.

Правовые основы доверительного управления

Доверительное управление имуществом — это процесс управления собственностью, переданной учредителем управления доверительному управляющему на определенный срок. Отношения между участниками процесса регулируются Гражданским кодексом РФ.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). При этом доверительный управляющий не получает права собственности на переданное имущество (п. 4 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, правомочия собственника передаются управляющему только в установленных договором и законом пределах, позволяющих последнему осуществлять не только юридические, но и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Если доверительный управляющий заключает сделку в устной форме, то он должен предупредить контрагента о своем статусе, то есть о том, что он действует в качестве доверительного управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). Если же сделка совершается в письменной форме, то в документах после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана отметка «Д.У.».

При несоблюдении данного условия считается, что управляющий совершил сделку в личных целях, а не в интересах управления чужим имуществом, и отвечать по ней перед контрагентом он будет своими личными средствами, а не имуществом, переданным ему в управление (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах отметка «Д.У.» должна проставляться. Например, только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем или во всех случаях, когда лицо выступает в качестве доверительного управляющего?

Так, зачастую отметка «Д.У.» проставляется в платежных поручениях на уплату каких-либо сумм. Ряд организаций и предпринимателей, выступающих в роли управляющих, ставят пометку «Д.У.» даже в поручениях на уплату аренды. Это не совсем верно. Расчетные документы должны содержать ряд реквизитов (п. 2.10 положения ЦБ РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в РФ»). В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем пометка «Д.У.» не является частью наименования организации или индивидуального предпринимателя. Значит, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, по мнению автора, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.

Нередка ситуация, когда в отношении передаваемого имущества уже заключены определенные соглашения. Типичный пример — договоры аренды недвижимости. Передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах, поскольку переход имущества в доверительное управление не является основанием для расторжения договора аренды. Точно так же, как переход права собственности (ст. 617 ГК РФ). Их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли управляющему. К нему же они должны обращаться и за реализацией своих прав по договору. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве к договору аренды. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам.

Что же касается договоров аренды, которые доверительный управляющий заключит в период действия траста, то здесь вопросов не возникает. К ним будут применяться обычные правила.

Субъекты доверительного управления

Участниками в трастовых отношениях могут быть:

• учредитель управления;
• выгодоприобретатель;
• доверительный управляющий.

Решение об учреждении доверительного управления принимается собст­венником имущества. Именно он заключает договор и учреждает управление. Если договор заключен не собственником имущества, то он ничтожен и не влечет правовых последствий (постановление ФАС Поволжского округа в постановлении от 9 марта 2004 г. № А72-2890/03-Г199). Учредителем управления может быть любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель. А в отношении юридических лиц законодатели установили ряд ограничений. Имущество не может быть передано в доверительное управление ни унитарному предприятию, ни государственному органу, ни органу местного самоуправления.

В отношениях траста во многих случаях участвует выгодоприобретатель (бенефициар), который не становится стороной договора. Вместе с тем это лицо вправе требовать от управляющего осуществления исполнения в свою пользу и защищать это право в суде, если доверительный управляющий уклоняется от своих обязанностей (ст. 430 ГК РФ). Для досрочного изменения или прекращения договора может также потребоваться его согласие.

Выгодоприобретателем может быть любое физическое или юридическое лицо, включая учредителя, если он установил управление в свою пользу.

Доверительными управляющими могут быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, за исключением случаев профессионального управления ценными бумагами (ст. 5 ФЗ РФ «О рынке ценных бумаг»). Если доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренными законом, управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, например, фонд, за исключением учреждения. Примером такого управления служит управление имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ) или управление наследственным имуществом (ст. 1173 ГК РФ).

Управляющий не может быть ни учредителем, ни выгодоприобретателем. При этом он может занять для своей работы один из офисов переданного в управление здания. Как это правильно оформить? Наиболее простой способ — исключить из состава передаваемого в траст имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.

Кроме того, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором (ст. 1023 ГК). Учредитель также обязан возмещать управляющему обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом (это правило действует и в случае безвозмездного управления имуществом). Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. Закон не определяет, каким образом должно рассчитываться вознаграждение, однако арбитражный суд в решении по конкретному делу указал, что неправомерно установление вознаграждения в твердой сумме, не зависящей от результатов управления (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 августа 2005 г. № А17-324/1). В связи с этим автору кажется наиболее приемлемым установление платы за управление в виде процента от полученного дохода.

Объекты доверительного управления

Объектами доверительного управления признаются организации, имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Под иным имуществом следует понимать движимые вещи и права требования или пользования.

Казалось бы, любое движимое имущество можно передать в доверительное управление. Однако законодатели запретили «управлять» деньгами как самостоятельным объектом за исключением случаев, предусмотренных законом. Такими исключительными случаями можно считать управление денежными средствами кредитными организациями на основании закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности». При этом следует иметь в виду, что законодательство позволяет кредитной организации управлять денежными средствами, выраженными как в национальной, так и в иностранной валютах.

По общему правилу, право на доверительное управление принадлежит кредитной организации (например, банку), имеющей лицензию на осуществление соответствующих банковских операций. И только в некоторых исключительных случаях доверительное управление денежными средствами может осуществлять не кредитная организация, получившая в установленном порядке лицензию на ведение указанной деятельности.

При доверительном управлении денежными средствами в целях инвестирования в ценные бумаги доверительный управляющий должен поддер­живать оговоренную сторонами структуру активов в течение всего срока действия договора. То есть соблюдать соотношение между ценными бумагами и денежными средствами данного учредителя, а также соотношение между различными видами ценных бумаг. Такая информация отражается в инвестиционной декларации.

Инвестиционная декларация является обязательной частью договора доверительного управления денежными средствами и содержит сведения о направлениях и способах инвестирования этих средств. В декларации также указывается информация о цели и сроке управления (п. 7.3. Положения о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утв. постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37).

Кстати, денежные средства можно передать в управление еще одним способом: в составе иного имущества, в частности, имущественного комплекса.

В доверительном управлении может находиться только индивидуально-определенное имущество. Это значит, что каждый объект должен обладать присущими только ему признаками. Соответственно, при прекращении договора возвращается именно переданное ранее имущество, а не его аналоги. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в управление будет передаваться имущество, еще только подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее на момент заключения договора. Наиболее распространенным объектом управления являются корпоративные ценные бумаги — акции, особенно голосующие, то есть включающие правомочия по управлению делами выпустившего их общества — эмитента. Вторым наиболее распространенным объектом управления выступает недвижимость.

Доверительное управление эмиссионными ценными бумагами обладает некоторыми особенностями, которые определяются федеральным законодательством (ч. 3 ст. 1025 ГК РФ, закон от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ) и положением о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37.

В качестве управляющего по договору доверительного управления акциями и облигациями может выступать лишь имеющий соответствующую лицензию профессиональный участник рынка ценных бумаг (ст. 5, 39 Закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ).

Доверительный управляющий акциями и облигациями осуществляет все правомочия их учредителя (владельца), закрепленные соответствующей ценной бумагой. Это значит, что он не ограничивается только игрой на котировках акций, он может использовать все права акционера, включая право голосовать на общем собрании. В случае если доверительное управление связано исключительно с участием в управлении обществом, лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг не требуется (ст. 5 закона «О рынке ценных бумаг).

Договор доверительного управления не может содержать условия о передаче в управление лишь одного или нескольких правомочий владельца ценной бумаги (например, только права на получение дивиденда или только права голосовать на общем собрании акционеров общества). Вместе с тем возможность отчуждения переданных в управление акций и облигаций может быть ограничена или исключена договором.

В интересах учредителя (или выгодоприобретателя) установлены правила о том, что управляющий не вправе отчуждать переданные ему в управление ценные бумаги в свою собственность или в собственность своих учредителей. А также он не может совершать с ними сделки, в которых он одновременно представляет интересы другого лица в качестве его поверенного, комиссионера или агента. Управляющий лишен права обменивать эти ценные бумаги на свои ценные бумаги или ценные бумаги своих учредителей либо клиентов (доверителей, комитентов, принципалов). Кроме того, он не может отчуждать переданные ему в управление акции и облигации по возмездным договорам, предусматривающим отсрочку или рассрочку платежа более чем на 30 дней, а также передавать их на хранение, указывая в качестве получателя или распорядителя третье лицо. Наконец, управляющий не может закладывать переданные ему в управление ценные бумаги в обеспечение личных обязательств, обязательств своих учредителей или иных лиц (п. 8.1 положения ФКЦБ № 37).

Если доверительный управляющий в одной и той же сделке одновременно представляет интересы двух сторон, с которыми у него заключены договоры доверительного управления, то он обязан получить предварительное согласие контрагентов на совершение такой сделки. Ценные бумаги, которые управляющий приобрел в ходе исполнения договора, также становятся объектом его доверительного управления на условиях, предусмотренных первоначальным договором с учредителем.

Договор доверительного управления имуществом

Договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме (п. 1 ст. 1017 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества в доверительное управление требует государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собст­венности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ, ст. 4 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Следует иметь в виду, что для третьих лиц — арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, — договор вступит в силу только с даты такой регистрации (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Это положение обязательно нужно учитывать. До указанной даты все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора управления.

Нужно ли регистрировать изменения в договоре, касающегося доверительного управления недвижимым имуществом? Сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.

Может сложиться ситуация, когда другими нормативно-правовыми актами устанавливаются дополнительные требования к передаче в доверительное управление отдельных видов имущества. Так, при передаче в доверительное управление ценных бумаг и денежных средств инвестирования в ценные бумаги требуется составление инвестиционной декларации, которая является неотъемлемой частью договора (п. 7.2 положения ФКЦБ № 37).

Стороны должны указать в договоре доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК РФ):

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размер и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
• срок действия договора.

Состав передаваемого в доверительное управление имущества должен быть четко и подробно описан. Несогласование данного условия, так же, как и условий о сроке и форме вознаграждения, повлечет признание такого договора незаключенным. В этом случае учредитель может обвинить управляющего в необоснованном обогащении. Но это сложно доказать, поэтому стоит согласовать условие о точном перечне передаваемого имущества, в том числе сумме денежных средств.

Срок управления не может превышать пяти лет. Законодатели ограничили его, чтобы защитить собственника. Вместе с тем без специального заявления сторон соглашение по окончании срока его действия будет в силе на тех же условиях. Кстати, договор управления не может заключаться для совершения какого-либо разового действия, поскольку «природа доверительного управления предполагает длящийся характер отношений» (постановление ФАС Московского округа от 30 января 2001 г. № КГ-А41/112-01).

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества управляющего (ст. 1018 ГК РФ). Эти объекты отражаются у доверительного управляющего на отдельном балансе, по ним он ведет самостоятельный учет.

Если управляющий получает в доверительное управление ценные бумаги от разных учредителей, то они могут объединить свои пакеты акций для передачи ему (ст. 1025 ГК РФ).

В доверительное управление может быть передано имущество, обремененное залогом, поскольку залогодатель остается его собственником и сохраняет возможность распоряжения им. Кроме того, дополнительный доход от выгодного использования имущества поможет собственнику выполнить свои обязательства перед залогодержателем. Законодатели установили, что управляющий должен быть предупрежден о залоге. В противном случае он вправе потребовать в суде расторжения договора и выплаты вознаграждения за один год (п. 2 ст. 1019 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору доверительного управления имуществом

В соответствии с договором управляющий получает полную свободу в управлении имуществом. Если же учредитель хочет контролировать действия управляющего, то он должен подробно оговорить в соглашении следующие моменты:

• отчетность управляющего;
• необходимость согласовывать заключение отдельных сделок с переданным имуществом.

То есть учредитель управления может ограничить управляющего. Например, запретить ему продавать имущество без согласования с собой.

Если таких ограничений не установлено, то сделки нельзя будет оспорить в дальнейшем (постановление ФАС Дальневосточного округа от 15 сентября 2003 г. по делу № Ф03-А51/03-1/2252).

Имущество, переданное в управление, должно быть обособлено. В этом случае на него не допускается обращение взыскания по долгам учредителя, за исключением случаев банкротства (п. 2 ст. 1018 ГК РФ). Если же суд признает учредителя несостоятельным, то доверительное управление прекращается и имущество переходит в конкурсную массу.

Но было бы ошибкой полагать, что обособленное имущество абсолютно неприкосновенно. Если в процессе действия договора доверительного управления возникли долги по обязательствам в связи с управлением имуществом, то они погашаются за счет него. При условии его недостаточности в счет долгов реализуется имущество самого управляющего. Если имущества учредителя, переданного по договору доверительного управления, и имущества управляющего будет недостаточно для того, чтобы погасить долги, то взыскание может быть обращено на остальное имущество учредителя. Это означает, что предпринимателю следует очень тщательно подходить к выбору управляющего, ведь именно от его действий зависит наличие прибыли и убытков от управления.

Управляющий отвечает собственным имуществом и в том случае, если он не известил контрагента о заключении сделки в качестве управляющего, совершил сделку с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений. В этом же случае он возмещает возникшие убытки учредителя.
Управляющий обязан заботиться об интересах учредителя и выгодоприобретателя. В противном случае он возмещает им упущенную выгоду, а учредителю — еще и убытки, причиненные утратой или повреждением имущества.

Будучи профессиональным предпринимателем, управляющий отвечает как за виновно причиненные, так и за случайно возникшие убытки. Но он может уйти от ответственности, если докажет, что убытки возникли в результате обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора) либо учредителя. Форс-мажор — это чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства (п. 3 ст. 401 ГК). К примеру, управляющий отвечает за убытки, причиненные имуществу в результате пожара по вине третьих лиц, а вот если имущество было уничтожено в результате стихийного бедст­вия, то ответственности управляющий не несет.

Учредитель может прописать в договоре требование, о том, что управляющий должен предоставить ему залог в обеспечение возмещения возможных убытков (п. 4 ст. 1022 ГК РФ).

Следует отметить, что доверительный управляющий зачастую пытается в договоре оставить только свою ответственность за виновное поведение, исключая случайное причинение убытков или причинение убытков по вине третьих лиц. Это недопустимо, поскольку норма пункта 1 статьи 1022 ГК РФ императивна, то есть не подлежит изменению соглашением сторон. Такое условие должно насторожить учредителя, так как выдает неуверенность управляющего в своей компетенции.

Весьма спорно условие, часто встречающееся в договорах доверительного управления ценными бумагами, освобождающее управляющего от ответственности из-за того, что эмитент не выполнил свои обязательства. Ведь от ответственности управляющего освобождает только непреодолимая сила. К таким обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, например, нарушения обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Рекомендуется исключать указанные пункты, поскольку противоправные действия эмитента являются достаточно частым событием. Следовательно, управляющий, снимая с себя ответственность, значительно ухудшает положение учредителя по сравнению с законным.

Прекращение отношений по договору доверительного управления

Учредитель управления может отказаться от договора в одностороннем порядке, если выплатит управляющему вознаграждение, обусловленное договором.

Кроме того, банкротство учредителя прекращает данный договор, по­скольку переданное в управление имущество должно поступить в конкурсную массу. Смерть учредителя (при сохранении выгодоприобретателя) может не повлечь окончания действия договора, ведь его права и обязанности в этом случае перейдут к наследникам. Однако смерть выгодоприобретателя или ликвидация организации-бенефициара прекращает договор.

Признание гражданина-бенефициара недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также реорганизация фирмы-бенефициара не влекут прекращения договора. Более того, соглашением сторон может быть предусмотрено его сохранение на случай смерти бенефициара (для наследников последнего).

Договор доверительного управления по общему правилу прекращается в связи с односторонним отказом выгодоприобретателя от получения выгод, поскольку бенефициар самостоятельно распоряжается правом, полученным по заключенному в его пользу договору. Однако договор может предусматривать на этот случай и иные последствия в виде перехода прав бенефициара к учредителю (п. 4 ст. 430, п. 1 ст. 1024 ГК РФ).

При прекращении договора управляющий должен вернуть учредителю переданное в управление имущество (п. 3 ст. 1024 ГК РФ). Однако соглашением может быть предусмотрено и иное последствие, например, передача имущества бенефициару или его приобретение управляющим (по договору купли-продажи).

Налогообложение

НДС

Если доверительный управляющий-предприниматель является плательщиком НДС, то он действует согласно общим правилам Налогового кодекса: исчисляет налог, а также уплачивает его в бюджет. «Входной» НДС, предъявленный ему поставщиками, принимается к вычету в обычном порядке. Никаких специальных предписаний для этой ситуации нормативными актами не предусмотрено. При этом в налоговых регистрах, документах и отчетности после наименования (имени) управляющего делается пометка «Д.У.».

В связи с тем, что все обязанности налогоплательщика исполняются управляющим, учредитель (выгодоприобретатель) с доходов НДС не платит. По мнению автора, передача имущества в управление не облагается НДС, ведь реализация отсутствует (ст. 146 НК РФ).

Транспортный налог, земельный налог, налог на имущество физических лиц

Транспорт, передаваемый в доверительное управление, является собст­венностью учредителя. Соответственно, именно на его имя регистрируются транспортные средства (п. 12 Правил регистрации автомототранспортных средств, утвержденных приказом МВД России от 27 января 2003 г. № 59). Значит, собственник должен исчислять и уплачивать налог в бюджет. Ни у доверительного управляющего, ни у бенефициара обязательств перед бюджетом не возникает.

В аналогичном порядке решен вопрос о земельном налоге и налоге на имущество физических лиц. В соответствии со ст. 388 НК РФ и ст. 1 закона от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» эти налоги должен платить собственник.

Налог на доходы физических лиц

Доходы индивидуального предпринимателя как учредителя управления (бенефициара) облагаются следующим образом.

Доход от использования имуществом подлежит обложению НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). В договоре следует четко указать, что доходом учредителя (выгодоприобретателя) является полученный доход от использования имущества за минусом вознаграждения управляющего. Именно с этой разницы следует уплачивать налог.

Специальные правила определения налоговой базы установлены для дохода от операций купли-продажи ценных бумаг (ст. 214.1 НК РФ). В част­ности, в ней прямо указано, что доход учредителя (бенефициара) уменьшается на убыток от продажи ценных бумаг, а также на вознаграждение управляющего (п. 4-7 ст. 214.1 НК РФ).

При этом особенностью уплаты НДФЛ с таких операций является то, что по каждой разновидности ценных бумаг налоговая база определяется отдельно (абз. 4 п. 7 ст. 214.1 НК РФ). Скажем, если от продажи акций получен доход, а от продажи облигаций — убыток, то этот убыток не может уменьшить доход, образовавшийся от продажи акций. В этом случае в отношении облигаций объекта налогообложения не возникает, а вот налог от операций с акциями уплачивается в полном объеме.

При прекращении договора доверительного управления имущество может быть либо возвращено учредителю, либо передано иному лицу. В случае такого возврата у учредителя не образуется дохода (убытка) независимо от возникновения положительной (отрицательной) разницы между стоимостью имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления. В этом случае он не платит НДФЛ.

Доверительный управляющий выступает в качестве налогового агента, то есть исчисляет, удерживает и уплачивает в бюджет НДФЛ за учредителя управления или выгодоприобретателя (ст. 226 НК РФ). В этом случае применяется ставка налога 13 процентов. В случае если управляющий не удержал налог, то получатель дохода должен самостоятельно его задекларировать и уплатить (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Что касается предпринимателя-управляющего, то он уплачивает НДФЛ со своего дохода в виде вознаграждения по договору в общеустановленном порядке.

Как любой предприниматель, он может заявить профессиональный налоговый вычет в размере фактически подтвержденных расходов, связанных с управлением, или 20 процентов от суммы дохода (п. 1 ст. 221 НК РФ).

Не знаю, что вы ожидаете увидеть под этим названием — возможно, что-нибудь эдакое

Если так, то можете и расстроиться, планфиксовские чудеса — они другие 🙂

Философская минутка
Не хочется долго философствовать на тему неправильного понимания термина CRM, которое распространено на рынке, но вкратце сказать придется:

• в классическом понимании CRM это Управление связями с клиентами, то есть комплекс долгосрочных мер, которые должны привязать клиента к вам и сделать его работу с вашей компанией сплошным приятным сном;
• у нас же обычно под CRM понимают все что угодно: от записной книжки с днями рождения клиентов до системы управления предприятием, с учетом складских остатков, бухгалтерией и сопровождением производства;
• но чаще всего приходится встречаться с определением CRM вроде “ну такая штука, чтоб клиентов с лендинга или по телефону получать на входе и продажники им продавали наш товар/услуги”.

Сегодня мы поговорим как раз об этой “штуке для продажников”, которую, на мой взгляд, правильнее считать лишь частью CRM.

Конфигурация
Отдельно отмечу, что сегодня первый случай, когда я предлагаю вам не рассматривать картинки в блоге и описание настроек, а установить конфигурацию “Управление сделками” в своем аккаунте и пощупать ее руками:

• сделать это может владелец аккаунта в Управлении аккаунтом ;
• после окончания экспериментов конфигурацию можно удалить (там же), чтобы не засорять аккаунт лишними настройками;
• также вы можете зарегистрировать отдельный аккаунт и поэкспериментировать с конфигурацией в нем, чтобы не пугать коллег;
• владельцам бесплатных аккаунтов в принципе остается только вариант с новым акккаунтом, т.к. конфигурация содержит много сущностей и некоторые из них не поместятся в ограничения бесплатного аккаунта (а в новом аккаунта в рамках пробного периода этих ограничений нет).

Также сразу хочу отметить, что конфигурация “Управление сделками” не является:

• самой правильной;
• единственно возможной;
• полной и неизменной;
• и много еще какой другой.

Поехали
Сама по себе работа с конфигурацией “Управление сделками” описана в инструкции , но общую канву я вам продублирую тут.

В основном вся работа происходит в планировщике “Управление сделками”, фрагмент которого приведен на скриншоте:

Задача продажника — провести сделку из первого столбца, по этапам, к успешному завершению.

В первом столбце находятся контакты, с которыми пока не заключено ни одной сделки. Как они туда попадают, зависит от вас:

• можно вносить их вручную прямо в столбце;
• можно импортировать из доступных источников;
• контакты могут попадать в систему с лендингов, почты и т.п. — но тогда они скорее всего будут появляться сразу с задачей-сделкой и в этом столбце не засветятся, а сразу возникнут в следующем.

Последующие столбцы характеризуют различные этапы сделки. В них отображаются карточки сделок с основной информацией + следующими запланированными задачами (созвониться, подготовить предложение, встретиться и т.п.). Вот как выглядит карточка в стандартном варианте:

Сотрудник отдела продаж:

• перетаскивает контакт в столбец со сделками и создает потенциальную сделку по этому контакту;
• планирует по этой сделке следующую активность;
• совершает эту активность в запланированное время;
• если она приводит к продвижению сделки на следующий этап — перетягивает карточку сделки в соответствующий столбец;
• если нет — фиксирует в сделке результат проведенной активности (“Созвонились, просят еще два дня на подумать”) и планирует следующую (“Позвонить такого-то числа”);
• и так по всем сделкам, до победного (или не очень) конца.

В качестве дополнительного инструмента планирования работы продажника можно использовать стандартный планировщик “Ежедневник”, в котором он видит запланированные на сегодня (или на любой другой день) активности, может распределять их по времени в течение дня и т.п. Ну и весь остальной функционал ПланФикса тоже у него под рукой, если он ему понадобится — уведомления, Хроника, фильтры задач и так далее.

Руководитель может видеть все сделки всех сотрудников в планировщике “Управление сделками”. Также мы подготовили несколько отчетов, которые помогут получить статистику по сделкам и сотрудникам в разных разрезах за любой период — их вы увидите в группе отчетов «Управление сделками», которая появится в вашем аккаунте после установки конфигурации.

Как я уже упомянул выше, конфигурация может быть самостоятельно настроена вами под условия компании — в ней нет ничего неизменного, это просто готовая пачка настроек, сделанных стандартными средствами ПланФикса. Я мог бы описать их вам тут в виде скриншотов и пояснений и вы повторили бы их у себя — но теперь в этом нет необходимости, вы получаете эти настройки в несколько кликов, установив готовую конфигурацию.

Плавно перехожу к заключению. А скорее — к началу обсуждения 🙂

• в полном соответствии с , для управления сделками нам не пришлось использовать какие-то дополнительные сущности — все сделано на базе стандартных инструментов: , настраиваемых статусов и полей , шаблонов задач и отчетов ;
• несмотря на то, что стандартная конфигурация не помещается в бесплатный аккаунт по ограничениям, вы можете ее туда втиснуть, если немного уменьшите количество этапов сделки (ну и еще кое-что по мелочи может понадобиться подшаманить);
• нам работа над такими конфигурациями помогает на примере увидеть, какого функционала не хватает и как он должен работать, чтобы решать конкретные задачи — например, мне не нравится текущая воронка, которая получилась в отчетах, и мы договорились что нам нужно сделать, чтобы она стала более информативной. Изменения, которые мы запланировали, помогут решить не только эту частную, но и многие другие задачи, которые не имеют никакого отношения к управлению сделками;
• мы рассчитываем, что вы включитесь в эту работу и снабдите нас новыми предложениями, реализация которых поможет сделать вашу работу по управлению сделками в ПланФиксе удобнее. И не только ее, в общем-то.