Собрание собственников тсж. Как осуществляется общее собрание собственников: примерный образец журнала протоколов ТСЖ

Эта статья поможет получить четкое представление о характере и содержании всех вопросов, отнесенных Жилищным кодексом к компетенции общего собрания, выборе наилучших способов их решения, определении оптимального порядка подготовки и проведения самого общего собрания в реальных условиях деятельности ТСЖ.

В этой статье вы прочитаете:

Компетенции обещего собрания членов ТСЖ

Компетенции общего собрания членов ТСЖ

Общее собрание членов ТСЖ - это высшая инстанция в иерархии товарищества, и все, что к ней относится, заслуживает самого пристального внимания и изучения. Неверно поставленные вопросы или принятые решения, некорректно оформленные документы, любое нарушение процедуры проведения общего собрания членов могут повлечь за собой необратимые последствия для ТСЖ. Неоднократно вносимые поправки, изменения и дополнения в Жилищный кодекс не исключили и даже в определенной степени повысили потребность в некоторых разъяснениях и рекомендациях.

В соответствии со ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ имеет следующие компетенции:

вносить изменения или утверждать новую редакцию устава;
принимать решения о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначать ликвидационную комиссию, утверждать промежуточный и окончательный ликвидационные балансы;
избирать членов правления, ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом, также председателя правления из числа членов правления, досрочно прекращать их полномочия;
устанавливать размеры обязательных взносов и платежей членов ТСЖ;
утверждать порядок образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов (в т. ч. фондов текущего и капитального ремонта общего имущества) и их использования, а также утверждать отчеты о расходовании таких фондов;
принимать решения о получении заемных средств, в т. ч. банковских кредитов;
определять направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
утверждать годовой план содержания и ремонта общего имущества (ОИ), отчет о выполнении такого плана;
утверждать сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об использовании таких смет, аудиторских заключений;
утверждать годовой отчет о деятельности правления товарищества;
утверждать заключения ревизионной комиссии (ревизора) по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
рассматривать жалобы на действия председателя и членов правления и ревизионной комиссии (ревизора);
принимать и изменять по представлению председателя правления правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт ОИ, положения об оплате их труда, утверждать новые внутренние документы товарищества, предусмотренные Жилищным кодексом, уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ;
определять размер вознаграждения членов правления;
другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами, а также уставом ТСЖ.

Вопросы, отнесенные к компетенции правления, общее собрание членов ТСЖ также имеет право рассматривать.

Практика показала, что компетенции общего собрания членов ТСЖ можно уточнить и расширить.

Неисправность системы отопления и залитие квартиры: кто за это отвечает

Утверждению порядка образования, использования и отчета о расходовании резервного и других специальных фондов должно предшествовать решение общего собрания об образовании каждого специального фонда. Это требование вытекает из п. 3 ст.151 ЖК РФ, согласно которому общее собрание сначала принимает решение об образовании определенного фонда, после чего на основании принятого решения определяет порядок его функционирования.

На общем собрании членов ТСЖ следует одновременно принять решение о создании определенного специального фонда и порядок образования, использования и утверждения отчета о его расходовании (Порядок). Оформлять утвержденный Порядок рекомендуется в виде стандарта управления многоквартирным домом (МКД). В первом пункте этого стандарта указывается, что Порядок разработан на основании решения общего собрания членов ТСЖ об образовании указанного специального фонда (протокол от ___№___).

Направления использования дохода от хозяйственной деятельности следует, прежде всего, определять в соответствии с п. 2 ст.152 ЖК РФ, в котором для ТСЖ утверждены следующие три вида хозяйственной деятельности в МКД:

обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества;
строительство дополнительных помещений и объектов ОИ;
сдача части ОИ в наем или аренду.

На первый взгляд кажется, что обслуживание, эксплуатация и ремонт ОИ МКД, осуществляемые за счет платы за жилое помещение собственниками и нанимателями этих помещений, является одним из разрешенных ТСЖ видов хозяйственной деятельности.

В некорректности указанного предположения убеждают ст. 50 и ст. 66 ГК РФ, где говорится, что коммерческие организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, могут создаваться в форме различных хозяйственных товариществ и обществ. Из этого следует, что хозяйственная деятельность присуща только организациям, относящимся к разряду коммерческих.

ТСЖ согласно п. 1 ст. 133 ЖК РФ относится к некоммерческим организациям, и его основная деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту ОИ МКД в интересах собственников помещений не может быть отнесена к коммерческой.

Что же в таком случае подразумевается под разрешенной ТСЖ хозяйственной деятельностью по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в МКД? Принимая во внимание все сказанное, можно утверждать, что имеются в виду работы по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества, не относящегося к ОИ МКД, например, обслуживание и ремонт сантехнического оборудования в квартире, косметический ремонт квартиры и ее перепланировка и тому подобные работы, не связанные с ОИ.

Указанные работы оплачиваются за счет средств собственников и нанимателей помещений, и выполнение таких работ силами ТСЖ обеспечивает товариществу получение дополнительных финансовых поступлений в качестве дохода от разрешенной хозяйственной деятельности.

К такому же выводу пришел Жилищный комитет Санкт-Петербурга, который в письме от 30.04.2010 № 1744 I 10-3 указал: «ТСЖ может осуществлять хозяйственную деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в МКД, не относящегося к ОИ собственников помещений в этом доме».

В соответствии с п. 3 ст. 152 ЖК РФ доход, полученный ТСЖ от разрешенной хозяйственной деятельности, может быть использован по решению общего собрания для оплаты общих расходов или направлен в специальные фонды, а также на иные цели, предусмотренные Жилищным кодексом и уставом ТСЖ.

Практика показывает, что в большинстве случаев целесообразно использовать доход от хозяйственной деятельности для оплаты общих расходов.

Утверждение хозяйственных планов на общем собрании членов ТСЖ

Утверждение годового плана содержания и ремонта ОИ МКД и отчета о выполнении такого плана в соответствии с подп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ включает утверждение смет доходов и расходов ТСЖ, отчета о деятельности правления и заключения ревизионной комиссии.

Из этого следует, что план содержания и ремонта ОИ должен быть органически связан со сметами доходов и расходов.

По большому счету этот план и отчет о его выполнении должны с достаточной степенью детализации входить в состав смет доходов и расходов в качестве одного из разделов. Нельзя забывать, что указанные сметы состоят из нескольких разделов:

содержание и ремонт ОИ;
коммунальные услуги;
прочие услуги;
хозяйственная деятельность;
взносы на ремонтные работы;
прочее.

Смета расходов составляется аналогичным образом. Раздел 1 сметы расходов фактически является планом содержания и ремонта ОИ. В нем следует подробно, по позициям указывать все планируемые затраты на управление МКД, на содержание и текущий ремонт ОИ. В графе 3 приводятся сведения о фактическом выполнении каждой позиции сметы расходов.

Кроме того, отпадает необходимость в оформлении специального плана содержания и ремонта ОИ и отчета о выполнении такого плана. Общее собрание членов ТСЖ может утвердить план содержания и ремонта ОИ и отчет о его выполнении как часть (раздел 1) сметы расходов и отчета о выполнении этой сметы.

Главное в предложенной форме документов, представляемых на утверждение общему собранию членов ТСЖ, заключается в исключении формализма при составлении плановых и отчетных документов, в сопоставлении физических объемов работ, планируемых для содержания и ремонта ОИ, со стоимостью этих работ и возможностью их оплаты за счет финансовых ресурсов ТСЖ.

Страхование лифтов как опасных объектов: кто должен это делать

Более подробные разъяснения и рекомендации по составлению годового хозяйственного плана, сметы расходов, финансового плана (с примерами), о том, как это работает на практике, об организации и проведении общего собрания вы найдете журнале "Управление многоквартирным домом".

В заключение можно подчеркнуть, что практика использования приведенных в настоящей статье разъяснений и рекомендаций подтверждает их эффективность в решении вопросов, связанных с компетенцией общего собрания членов ТСЖ и порядком подготовки и проведения такого собрания.

Общее собрание собственников - привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников - это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании - разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

информацию о лице, участвующем в голосовании;
реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

фамилия, имя, отчество - для физических лиц, полное наименование - для юридических лиц;
место жительства или место нахождения;
паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ , доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ . Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ . В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания - разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов - это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов - об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 - 48 ЖК РФ , в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса . Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

21.05.2014

По поводу списков, Вы можете посмотреть протоколы ОСЧ, там обычно обозначают число членов ТСЖ а в приложении указывают кто и как проголоосовал, так сказать, "почленно", т.е по каждому человеку

Нет голосов

20.05.2014

уважаемый Сергей Алексеевич

Отвечу цитатой

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Сравните

Нет голосов

20.05.2014

уважаемый Сергей Алексеевич
Я не буду писать ответ "посмотрите в ЖК РФ
Отвечу цитатой
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
(п. 1.2 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
(п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ)
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
(п. 4.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
и
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
(п. 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
(п. 3 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
(п. 8 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
(п. 8.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
(п. 8.2 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
(п. 8.3 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
12) утратил силу. - Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ;
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Собрание ТСЖ (товарищества собственников жилья) является одним из управляющих органов данной некоммерческой организации, созываемым лишь в определённых случаях. Компетенция данного органа предполагается верховной в решении насущных задач, поставленных перед ТСЖ. По этой причине на нём должны быть учтены интересы каждого члена товарищества, а также их мнение по тому или иному вопросу. Отсутствие одного из членов, разумеется, становится причиной возникновения нежелательных споров в дальнейшем.

Жилищный Кодекс устанавливает, что общее собрание собственников жилья - нерегулярный орган, предполагающий участие всех членов организации, коими являются все жильцы многоквартирного дома.

Разумеется, регулярно созывать всех жильцов в одном месте не представляется возможным, так что созывается собрание лишь в исключительных случаях:

когда компетенция общего собрания предусматривает рассмотрение вопроса именно таким образом;
когда решение вопроса согласно законодательству не отнесено к компетенции иного орган правления;
когда такой порядок принятия решения определён уставом данной организации (к примеру, отчётное собрание).

Таким образом, перечень вопросов компетенции собрания ТСЖ достаточно широк, между тем возникают они не так часто, хотя и имеют большое значение для жильцов многоквартирного дома.

Такое товарищество предполагает, что инициатором могут выступать следующие лица:

правление ТСЖ;
председатель ТСЖ;
любой член товарищества.

Кроме того, решением данного органа может быть определена следующая дата созыва собрания, а также условия, при которых возможен созыв такого собрания. Однако это не лишает вышеуказанных лиц их прав инициировать созыв.

Правила инициирования созыва следующие:

Инициатор обозначенным законом способом и в форме письменного документа должен уведомить каждого участника ТСЖ о дне осуществления собрания, а также о предмете обсуждения.
Все расходы, связанные с созывом и осуществлением, должны быть оплачены инициатором ещё до созыва.

Иные управляющие органы осуществляют лишь оперативное управление в ТСЖ. В случаях, когда инициатором выступает управляющий орган, то оплата расходов осуществляется за счёт средств ТСЖ лишь в тех случаях, когда такой созыв необходимым согласно нормам законодательства, положениям устава, а также решению данного органа ТСЖ.

Вопрос о том, в какой форме будет проведено голосование, необходимо решить ещё до его созыва. Ведь именно от того, в какой форме собрание будет проведено, зависит и длительность собрания, и расходы на его проведения.

На сегодняшний день законодательство допускает следующие формы проведения общего собрания в ТСЖ:

принятие решение при личном присутствии каждого члена путём публичного голосования;
заочное принятие решение путём раздачи бюллетеней.

При личном участии членов ТСЖ, как уже говорилось, голосование проходит публично, а результаты голосования производится путем вычленения голосов За и Против. А вот при проведении заочного голосования с подсчётом голосов возникают некоторые проблемы.

В любом случае ответственным за правильное оформление собрания, его проведение, а также его результатов является регистратор. По общему правилу регистратор назначается председателем или верховным органом в ТСЖ. В уставе ТСЖ можно предусмотреть иной порядок назначения регистратора.

Инициатор обсуждает время и форму проведения голосования с регистратором. Определившись, регистратор распространяет вместе с инициатором уведомления остальным членам ТСЖ. Если собрание будет проводиться при личном участии каждого из членов ТСЖ, то регистратор осуществляет учёт участвовавших в голосовании лиц.

Если же голосование осуществляется в заочной форме, то регистратором осуществляется учёт бюллетеней, подлежащих распространению между членами ТСЖ. В таком случае бюллетень может служить как в качестве документа, по которому принимается решение, так и в качестве уведомления.

В большинстве случаев инициаторы выбирают именно заочную форму, так как она позволяет решить вопрос гораздо удобнее. Ведь собрать всех жильцов, даже большую их часть удаётся не всегда, да и организаторские вопросы очень часто создают проблемы.

Основное значение при проведении собрания в заочной форме принадлежит бюллетеням, которая распространяется между членами ТСЖ. Жилищный кодекс прямо указывает, каким должен быть бюллетень и какие сведения в нём должны содержаться.

Так, бюллетень должен отражать следующие сведения:

сведения о лицах, инициировавших голосование по тому или иному вопросу;
форма, по которой происходит голосование;
сведения о порядке подсчёта голосов, времени объявления результатов;
сроки сдачи бюллетеней, а также пункт, куда их необходимо сдать;
сам вопрос, по которому производится голосование;
контактные данные инициатора, чтобы члены ТСЖ могли получить более подробную информацию о поднятом вопросе;
время, а также адрес, по которому можно получить подробную информацию о предмете обсуждения.

По общему правилу в качестве органа, ответственного за подсчёт голосов, выступает комиссия. Она учреждается указанным собранием участников товарищества. Комиссия должна состоять не менее чем из трёх лиц.

В определённые в бюллетене сроки комиссия публикует итоги голосования. Публикация итогов производится по правилам, обозначенным уставом ТСЖ. Когда уставом такого порядка не установлено, то публикация осуществляется путём распространения объявлений по жилому дому либо личным уведомлением каждого члена товарищества.

Решение будет принято, если за тот или иной вариант проголосовало более 50 процентов членов ТСЖ. В противном случае голосование признаётся не удавшимся. В таком случае повторное проведение возможно, но не ранее, чем через три месяца с момента публикации итогов текущего голосования.

При наличии нарушений решение собрания можно обжаловать. Неважно, был ли нарушен порядок проведения голосования или правомочия и интересы участников ТСЖ.

В собрании ТСЖ обладают правом участвовать лишь заранее определённые лица. В качестве таких лиц обычно выступают собственники жилья в многоквартирном доме, что находится под управлением ТСЖ. Однако указанный критерий не определяющий.

Чтобы быть правомочным для участия в данном собрании, лиц необходимо внести в определённые списки.

Порядок участия в указанном собрании ТСЖ обладает следующими особенностями:

Каждый участник товарищества, определённый в качестве участника собрания, должен осуществлять свои полномочия в нём лично. Участник собрания также вправе уполномочить на это своего представителя.
Допускается участие в собрании юридических лиц, а также представителей заинтересованных общественных организаций, властных структур.
Правом голосовать обладает каждый собственник квартиры в доме, включая владельцев долей. Пропорции в долевом владении при голосовании учитываются.
К участию в голосовании привлекаются лишь те собственники, что были в законном порядке внесены в списки участников собрания.
Список участников собрания необходимо составить не позже чем за полмесяца до дня проведения голосования.
В случае когда списка не было, он составляется уже после проведения голосования согласно данным регистратора, учитывавшего всех присутствовавших на собрании людей, не позже трёх суток с момента проведения голосования.
В список нельзя внести лиц, не имеющих отношения к организации.
Реестр участников товарищества хранится в правлении ТСЖ, которое и ответственно за ведение, внесение в него изменений.
Каждый учтённый член ТСЖ вправе получить отдельный бланк бюллетеня.

Соблюдение порядка очень важно для того, чтобы решение имело законную силу. Любое нарушение может стать основанием для отмены решения в судебном порядке.

Правильная подготовка подразумевает под собой не только соблюдение процедур уведомления. Сама по себе подготовка представляется в виде массива дел, что нужно совершить, при соблюдении установленных правил.

Особенным моментом является повестка дня. Все вопросы, что необходимо обсудить и по которым нужно принять решение, отражаются в повестке собрания. Она составляется ответственными должностными лицами ТСЖ при участии инициатора. Однако в её разработке могут принимать участие абсолютно все члены ТСЖ. Так что каждый участник должен получить копию повестки дня, чтобы ознакомиться с ней и внести свои предложения по представленным вопросам. На это им выделяется не более десяти дней с момента, когда повестка была утверждена и направлена членам.

В самой повестке собрания должны быть отражены следующие данные:

сведение о месте и времени осуществления;
сведения о должностных лицах и участниках других управляющих органов ТСЖ;
описание вопросов, что будут рассмотрены;
описание вопросов, по которым необходимо принять решение.

Согласно правилам законодательства перед проведением нужно подготовить бюллетени для голосования.

Помимо ранее указанных сведений в бюллетени должна быть оформлена графа голосования, в которой должны содержаться следующие варианты выбора:

против;
воздерживаюсь.

Когда совместно с поднятым вопросом необходимо избрать какое-либо должностное лицо ТСЖ, то для этого оформляется отдельный бюллетень.

Чтобы получить желаемый результат необходимо соблюдать порядок проведения. Иначе в собрании произойдёт хаос, а выставленные на повестку дня вопросы останутся нерешёнными.

Основные правила проведения собрания следующие:

всем процессом на собрании руководит одно лицо – избранный председатель, а в его отсутствие – избранный заместителем;
ведение протокола на собрании является обязательным, за что отвечает назначенный председателем секретарь;
председатель выступает как в лице руководителя и координатора, так и в лице контролирующего соблюдение прав членов ТСЖ;
список людей, которые будут выступать с докладом, осведомлять собрание о решаемых вопросах должен быть составлен до начала.
присутствующие на собрании иные лица могут выступить после зарегистрированных докладчиков в порядке очерёдности.

Деятельность счётной комиссии также должна быть открыта и контролироваться со стороны председателя. Заинтересованные в принятом решении лица могут обжаловать итоги подсчёта голосов как председателю ТСЖ, так и суду.

Основными документами по итогам являются решение комиссии, протокол собрания. Решение комиссии должно быть подписано каждым членом комиссии, а также председателем ТСЖ. Протокол, в свою очередь, подписывается секретарём, составлявшим его и председателем ТСЖ. Протокол собрания ТСЖ является основным документом, где указываются все возражения на собрании.

Каждый из участников ТСЖ, независимо от того, участвовал он в голосовании либо нет, правомочен ознакомиться с указанными документами и обжаловать их председателю ТСЖ. При возникновении споров между членами организации и председателем, иным управляющим органом ТСЖ, они правомочны обратиться в судебные инстанции.

Общее собрание членов ТСЖ – это управленческий орган в многоквартирном доме. Согласно ст. 44 ЖК РФ, собрание проводится с целью решения вопросов путем общего голосования собственников. Расскажем в статье, как провести собрание собственников многоквартирного дома и каким оно бывает.

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание ТСЖ может быть проведено в следующих формах:

Очное собрание собственников. Проводится при личном общем присутствии владельцев жилых помещений многоквартирного дома. Проводится для обсуждения насущных вопросов и принятия по ним решения путем проведения голосования.
Очно-заочное собрание ТСЖ. В этом случае обсуждение вопросов проводится при личном присутствии, но дальнейшее голосование может осуществляться заочно. Собственники передают свое мнение по текущим вопросам в письменной форме. Решение передается по адресу проведения собрания собственников или иному, установленному совместно.
Заочное собрание ТСЖ. Решение принимается путем голосования в заочной форме. Такой вид также допустим, если очное собрание собственников не имело кворума. Голосование проводится опросным способом. С 01.01.2018 года вводится информационная система ЖКХ для проведения заочного голосования (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе с 01.07.2019 года).

Собрание собственников многоквартирного дома имеет кворум (т.е. правомочно), если в голосовании приняло участие количество членов ТСЖ или их представителей, общий вес голосов которых составляет не менее 50 %. Это предусмотрено в ч.3 ст.45 ЖК РФ.

Как правильно провести собрание ТСЖ? Пошаговая инструкция

Провести собрание собственников многоквартирного дома можно, воспользовавшись нашей поэтапной инструкцией.

Этап 1. Инициация проведения общего собрания ТСЖ

Общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме проводится на ежегодной основе. Дата проведения выбирается индивидуально, но собрание должно быть проведено в течение II квартала года, следующего за отчетным. Общим собранием владельцев жилых помещений может быть установлены иные даты проведения. Если принятого голосованием другого периода не было, следует действовать по указаниям ЖК РФ.

Кроме плановых собраний собственников, могут быть проведены внеочередные встречи. Созвать собрание ТСЖ можно по следующим причинам:

если инициатором выступит кто-либо из собственников – ч.2 ст.45 ЖК РФ;
если инициатором будет правление ТСЖ (при условии, что оно уже создано) – п.8 ст.148 ЖК РФ;
если инициатором выступает управляющая компания – ч.7 ст.45 ЖК РФ.

Инициировать общее собрание также можно, если собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от всего объема, письменно обратятся в управляющую компанию, ТСЖ, ЖК, ЖСК или в другой потребительский кооператив. Эта возможность предусмотрена в ч.6 ст.45 ЖК РФ.

Этап 2. Подготовка к проведению собрания собственников

Этот этап подразумевает подготовку вопросов, которые будут вынесены на всеобщее обсуждение (повестка дня). Также потребуется определиться с формой последующего голосования.

Если собрание собственников многоквартирного дома будет проводиться в очной или очно-заочной форме, необходимо выбрать место и время для обсуждения текущих вопросов.

Кроме того, нужно выбрать кандидатов на выполнение функций председателя, секретаря и членов комиссии по подсчету голосов.

О проведении общего собрания собственников следует уведомить всех заинтересованных лиц. На этапе подготовки составляется реестр владельцев жилых помещений, бланки протокола, возможные формы решений по вопросам повестки дня.

Этап 3. Оповещение собственников о проведении собрания

Уведомить собственников жилья в многоквартирном доме о предстоящем общем собрании следует не позднее, чем за 10 дней до мероприятия. Согласно ч.4 ст.45 ЖК РФ, возможно три способа информирования:

уведомление может быть помещено в общедоступном месте;
уведомление вручается каждому собственнику лично, при этом фактом, подтверждающим получение информации, является собственноручная подпись;
уведомление направляется собственником посредством почты заказным письмом.

Как правило, способ информирования собственников, устраивающий всех, устанавливается на первом собрании.

Уведомление о предстоящем собрании собственников должно содержать следующую информацию:

об инициаторе общего собрания;
форму проведения;
дату проведения собрания;
адрес места, где будет происходить собрание;
перечень вопросов, которые предстоит решить путем общего голосования;
порядок ознакомления с информацией;
перечень материалов, которые планируется представить на собрании собственников.

Если собрание собственников жилых помещений будет происходить в форме заочного голосования, необходимо в уведомлении также указать срок, в который прием решений членов будет прекращен. Кроме того, прописывается адрес или иной способ передачи таких решений.

Этап 4. Порядок проведения собрания собственников

В зависимости от вида проведения собрания собственников меняется и процедура принятия решения по вопросам повестки дня.

Если собрание собственников многоквартирного дома проводится в очной форме, для начала необходимо зарегистрировать всех присутствующих на мероприятии. Затем, следует посчитать объем голосов в процентном соотношении. Количество голосов, которым обладает каждый член собрания, прямо пропорционально его доле в общем имуществе в доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ).

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Если кворум есть, можно начать обсуждение запланированных вопросов. Для этого изначально потребуется выбрать председателя и секретаря собрания собственников, а также определить членов комиссии по подсчету голосов.

В процессе проведения собрания запрещается менять перечень вопросов, включенных в повестку дня, и принимать решения по проблемам, не предусмотренным этим перечнем (ч.2 ст.46 ЖК РФ).

При заочном принятии решений по насущным вопросам собственники должны передать свое мнение по адресу, указанному в уведомлении. Также важно учесть указанный срок, в который осуществляется прием решений (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

При очно-заочной форме проведения собрания собственников участники мероприятия лично обсуждают вопросы повестки дня. После этого члены собрания должны передать свое решение на бланке для голосования в установленный срок. Место или адрес передачи решения также указывается в уведомлении о собрании (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Решение по вопросам повестки дня принимается большинством собственников. Однако есть и исключения. В некоторых случаях решение принимается, только если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа. К таким ситуациям можно отнести:

решение о реконструкции многоквартирного дома;
о строительстве хозяйственных построек;
о границах использования земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому;
о пользовании общим имуществом собственников иными лицами.

Какой бы ни была форма проведения собрания, необходимо указать в решении собственника следующую информацию:

сведения о собственнике или его представителе, который участвовал в голосовании;
данные документа, подтверждающего право собственности лица, участвовавшего в собрании и голосовании, на квартиру в доме;
решение по всем вопросам, указанным в повестке дня.

Этап 5. Оформление результатов голосования собственников

Согласно п.2 Требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр), протокол собрания собственников должен быть составлен не позже чем через 10 дней после проведения мероприятия.

В протоколе содержаться следующие сведения:

наименование документа и его регистрационный номер;
дата составления протокола;
дата и место проведения собрания собственников;
заголовок к содержанию протокола;
содержательную часть протокола;
перечень вопросов повестки дня;
наличие кворума;
количество голосов по каждому вопросу повестки;
адрес, по которому протокол будет храниться;
перечень приложений, если они есть.

Протокол общего собрания собственников в обязательном порядке подписывается председателем, секретарем и членами комиссии по подсчету голосов.

Инициатор собрания обязан представить копии решений и протокола в управляющую компанию, правление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной потребительский кооператив. Это необходимо сделать в десятидневный срок после проведения собрания собственников многоквартирного дома.

Управляющая компания или иная организация в течение пяти дней направляет вышеуказанные бумаги в орган государственного жилищного надзора. Там копии документов хранятся три года.

Стоит иметь в виду, что если в орган государственного жилищного надзора поступит два и более протокола общего собрания за три месяца, которые содержат одни и те же вопросы повестки дня, то будет направлена комиссия для проведения внеплановой проверки. Цель такой проверки – выявить факт соблюдения требований законодательства в отношении порядка организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников жилья.

Этап 6. Оповещение собственников о принятых решениях

О результатах голосования необходимо сообщить всем собственникам жилых помещений. Это делает инициатор проведения собрания. Срок оповещения – не позднее, чем через 10 дней после принятия решений по вопросам повестки дня.

Оповещение должно быть размещено в месте, доступном всем собственникам жилых помещений.

Стоит сказать, что даже если собственник не принимал участия в общем собрании, он обязан подчиниться принятому решению. Это предусмотрено ч.5 ст.46 ЖК РФ.

Собственник, который не принимал участия в голосовании или был против принятого решения, может обжаловать его в судебном порядке. Для этого потребуется доказать, что этим решением были нарушены его законные права и интересы или решение принято с нарушениями требований ЖК РФ. Обжаловать решение можно в срок, не позднее полугода с момента, когда собственник узнал об итогах голосования.

Суд учтет все обстоятельства дела и может оставить решение в силе, если голос собственника не мог бы повлиять на решение, допущенные нарушения не критичны или принятое решение не повлекло за собой причинения ущерба собственнику. В любом случае, прежде чем обращаться в суд, рекомендуем проконсультироваться с юристом по жилищным вопросам.