Место сбора: как выбрать идеальный офис для стартапа

Теперь - советы для тех, кто решил снять полноценный офис. Как выбирать помещение и какие подробности стоит узнать у собственника? Директор по маркетингу и продажам агентства недвижимости «МИАН24» Андрей Петухов рассказал «Теориям и практикам», на что стоит ориентироваться при выборе рабочего пространства.

Андрей Петухов

директор по маркетингу и продажам агентства недвижимости «МИАН24»

Определитесь с приоритетами

В зависимости от роли помещения в бизнесе можно условно выделить так называемые front-office и back-office . Вольный перевод на русский - «продающий» и «обслуживающий» соответственно. Вы собираетесь обслуживать клиентов в офисе? Какой поток клиентов в день ожидается? Если клиентов предполагается много (розничный бизнес), то совершенно естественно, что фронт-офис должен располагаться в проходном месте рядом с метро. Если же, к примеру, вы организуете дизайн-студию и основное общение с клиентом идет онлайн, то вам подойдет практически любое пространство. Поэтому важно сначала определиться, как вы будете работать с клиентами, и лишь потом искать офис.

Выбирайте офис для людей

Типичная ошибка собственника бизнеса - арендовать офис рядом со своим домом или «в престижном месте». В таком случае возникают проблемы с поиском персонала и привлечением клиентов. Далеко не все готовы ездить в удаленную промзону или платить за бизнес-ланч 500 рублей. Подумайте о простых работниках: как они будут добираться, где будут обедать и т.п. Немаловажной проблемой является парковка - сразу решите, сколько парковочных мест необходимо вашим работникам и клиентам.

Классы и цены

Офисы условно делятся на разные классы - А+, А, А-, В, С и D. Чем выше класс, тем лучше расположение, качество помещений и развитость инфраструктуры. Но будьте бдительны и выбирайте по сумме характеристик, а не только по классу. Средняя цена аренды сейчас 22,5 тыс. руб./м² в год, но разброс цен начинается от 9 тыс. руб./м² и до бесконечности. Безусловно, аренда офиса в бизнес-центре - наиболее удобный вариант. Например, в случае необходимости расширения можно будет переехать или снять дополнительное помещение по соседству.

Кризис - самый удачный период для аренды

Начиная с лета из-за геополитических факторов цены на аренду офисной недвижимости упали на 8–15%. Даже многие крупные компании отказываются от части площадей или переводят бэк-офисы в более дешевые бизнес-центры. Поэтому именно сейчас можно столкнуться с очень выгодными предложениями. Можно смело торговаться с собственниками и просить уступок.

Комбинируйте форматы

Но, несмотря на ценовую коррекцию, цены в престижных бизнес-центрах остаются заоблачными. При этом современные коммуникационные технологии позволяют работать со всем миром в режиме онлайн - воспользуйтесь этой возможностью. К примеру, можно разместить небольшой фронт-офис в центре Москвы, а обслуживающие подразделения - в ближнем Подмосковье. Часть сотрудников можно нанять на удаленную работу с еженедельными встречами в офисе.

Подводные камни

Не стесняйтесь задавать вопросы собственнику, у которого собираетесь арендовать рабочее пространство. Ключевой вопрос - «юридическая прописка»: сможете ли вы получить юридический адрес и будете ли официально вписаны в список арендаторов. Без этого, например, ни один серьезный банк не откроет вам расчет. Сразу обговорите все сопутствующие расходы: кто берет на себя техническое обслуживание помещения, какой интернет-провайдер разрешен в здании и т.д. Если вам необходима вывеска и другая наружная навигация - обговорите это «на берегу»: по закону без согласия собственника любая наружная реклама недопустима.

Подумайте о субаренде

Субаренда - обычная хозяйственная практика. Если понравившееся помещение для вас слишком велико, «лишние» площади можно сдать в субаренду, зарабатывая фиксированный доход каждый месяц. В идеале субаренда может покрывать большую часть ваших расходов на офис. Также и вы можете воспользоваться субарендой при снятии офиса. В этом случае обязательно требуйте от арендодателя письменного подтверждения согласия собственника.

Арендовать или покупать?

Часто клиенты задают вопрос: что выгоднее - арендовать или покупать? Каждая ситуация индивидуальна: необходимо сопоставить рост арендных ставок и рост цен на коммерческую недвижимость. Выбор большинства, даже крупных компаний - аренда. При этом нельзя исключать и альтернативные инструменты, такие как коммерческая ипотека и лизинг недвижимости.

Как искать

Можно искать офис самостоятельно или доверить эту работу риелтору. Но даже если вы обратитесь к риелтору, сначала проведите подготовительную работу сами - посмотрите предложения в интернете, пообщайтесь с собственниками и их агентами. Это позволит уточнить ваши требования, а также чувствовать себя увереннее при работе с риелтором. При выборе исполнителя из числа агентов обращайте внимания на личный опыт риелтора, а не только на общий стаж работы агентства. И не стесняйтесь требовать замены риелтора, если его работа вас не устраивает.