Особенности управления имущественным комплексом организаций и предприятий. Комплексная система управления имущественным комплексом Субъектами управления имущественного комплекса являются

К числу особенностей характерных для предприятий и организаций с участием государственного капитала, препятствующих их эффективному функционированию в сложившихся рыночных отношениях, чаще всего относят:

· неэффективность системы управления предприятием;

· низкий уровень ответственности руководителей предприятий перед учредителями за последствия принимаемых решений,

· плохую сохранность и неэффективное использование имущества предприятия,

· слабые финансово-хозяйственные результаты его деятельности;

· необеспеченность единства предприятия как имущественного комплекса;

· практику перекрестного субсидирования и деформированную структуру издержек производства.

Методологические наработки в области управления государственными имущественными комплексами и их реформирования во многом копируют таковые для коммерческих организаций. Но ожидать сходных результатов для государственных предприятий не стоит, поскольку у госимущественного комплекса есть существенные отличия:

Высокая инерционность воспроизводственных процессов, вызванная, как правило, сложной структурой производственно-коммерческих связей и определяющая эффективность процесса реструктуризации первоначальным состоянием предприятия;

Значительная доля непроизводственных расходов, включающая зачастую расходы на содержание непрофильных активов;

Разобщенность целей функционирования промышленного предприятия как самостоятельной коммерческой единицы и задач, стоящих перед собственником (в лице органов государственной и территориальной власти);

Неэффективные методы управления, включающие, как правило, традиционные и устаревшие формы: бюджетирование, поддержку системы санкций, нормирование экономических показателей.

Для системной поддержки инновационного развития государственных организаций и предприятий, находящихся в государственной собственности, главным является приток инвестиций. Органы государственного управления могут обеспечить предоставление, в том числе и под государственные гарантии, банками или специальными фондами долгосрочных кредитов под низкие проценты государственным инновационным компаниям. При этом в качестве дополнительной меры поддержки на местном уровне может использоваться льготное налогообложение.

Использование элементов стратегического управления в имущественном менеджменте на региональном уровне предполагает использование систем поддержки принятия решений, как на уровне отдельной организации, так и на муниципальном и региональном уровне. Так решаются задачи мониторинга состояния имущественных ресурсов региона, проверки гипотез, анализа и прогнозирования конъюнктуры рынка, аналитическое обоснование стратегического выбора.

В общепринятом понимании под имуществом обычно понимают основные средства предприятий. Такой подход возник из определения, данного в экономическом словаре, которое гласит, что имущество - материальный объект гражданских прав, прежде всего права собственности. Кроме того, имущество рассматривается как совокупность имущественных прав (актив) или имущественных прав и обязанностей (актив + пассив), принадлежащих определенному лицу. Владение - фактическое обладание вещью, одно из правомочий собственника.

В экономической литературе многими авторами имущественный комплекс предприятия рассматривается как совокупность недвижимого и движимого имущества и вложений, нематериальных активов (включаемых и не включаемых в баланс), оборотных средств, ценных бумаг и других активов".

Управление имущественным комплексом призвано решать следующие задачи: обеспечивать простое и расширенное воспроизводство основных производственных фондов, сохранность и необходимый прирост собственных оборотных средств, рациональное использование земельных участков, находящихся в ведении предприятий, 1

1 Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2000.

развитие производственных мощностей и сохранение имущества в рабочем состоянии 1 .

Вопросы управления имуществом организаций и предприятий встали на повестку дня в связи с процессом приватизации и передачей в собственность акционерным обществам различного типа государственного имущества в виде зданий, сооружений, оборудования, машин, механизмов и других элементов основных фондов.

Появились собственники, но структура и состав имущества, полученного в процессе передачи, складывались до 1991 г. исходя не столько из производственных потребностей, сколько в процессе наделения предприятий основными фондами, выделения централизованных капитальных вложений. Другими словами, имущество многих предприятий - следствие плановой системы управления народным хозяйством, и его состав соответствовал этой системе, т.е. структуре производства, номенклатуре и объемам производимой продукции.

Далее в процессе развития рыночных отношений приобретались новые основные фонды, заменялись изношенные и устаревшие. Формировался основной капитал предприятия как стоимостная оценка основных фондов и других материальных и нематериальных активов, которые зачисляются на баланс и используются в течение длительного периода времени во многих производственных циклах. В процессе эксплуатации основные производственные фонды постепенно переносят свою стоимость на себестоимость продукции по частям, постепенно приходят в негодность и нуждаются в замене. За время эксплуатации предприятие должно иметь возможность накопить достаточное количество средств для замены или модернизации оборудования.

Поэтому имущественный комплекс - категория прежде всего воспроизводственная. Каждое предприятие обязано обеспечивать воспроизводство своего ресурсного потенциала. Невнимание к этому вопросу привело к резкому старению основных фондов, высокому, более чем 60%-му уровню износа, крайне медленному внедрению новых технологий, неэффективному отношению к земле, снижению уровня квалификации рабочих кадров, сокращению размеров собственных оборотных средств и другим негативным последствиям. Результат этих тенденций очевиден - многие предприятия находятся на грани банкротства.

В условиях рыночной экономики чрезвычайно важно создать на уровне предприятия эффективный механизм управления имуществом с целью получения максимально возможной величины при- 1

1 Козловский А.В. Имущественный комплекс строительных организаций: Учеб, пособие. М.: ГУУ, 2001.

были. Необходимо в комплексе рассматривать проблему управления имущественным комплексом с учетом всех взаимосвязей, возникающих в процессе производства и реализации продукции, для оптимизации издержек и затрат, налогового бремени, обеспечения экономической и финансовой надежности предприятия, минимизации вероятности банкротства, ликвидации или продажи бизнеса.

Имущественный комплекс предприятия должен обеспечивать оптимальные условия и базу эффективного развития, для этого необходимо:

определить эффективность деятельности предприятий, базируясь на принципах комплексного системного подхода к оценке влияния различных групп факторов внешней и внутренней среды, а также в зависимости от наличия и степени влияния различных факторов риска и неопределенности в процессе функционирования предприятий в различных экономических ситуациях;
реализовать ресурсную политику предприятия, обеспечивающую рациональное использование ресурсов на различных фазах строительного цикла.

Целесообразен анализ категории «имущественный комплекс» как объекта и субъекта гражданского права, а также рассмотрение оценки стоимости недвижимости и земли как инвестиционных ресурсов 1 .

Строительные предприятия являются важнейшим структурным звеном инвестиционного процесса. Если инвестиционный процесс в целом достаточно эффективен, то его результаты оказывают существенное положительное влияние на другие отрасли: промышленность строительных материалов, химическую и металлургическую промышленность и др. Иными словами, возникает экономический эффект у смежников в виде увеличения объемов производства продукции и прибыли. Поэтому инвестиционный процесс должен иметь четко определенные перспективы и продуманную эффективную инвестиционную стратегию. Эта стратегия определяется изменениями конъюнктуры инвестиционного рынка, ролью государства, действующей налоговой системой, платежеспособным спросом потребителей строительной продукции и другими факторами. Поэтому любое инвестиционное решение должно прорабатываться в нескольких вариантах, что существенным образом влияет на структуру имущественного комплекса предприятия.

Инвестиционная стратегия и возможность ее конкретизации предполагают накопление финансовых ресурсов, необходимых для ее реализации. К сожалению, низкий уровень рентабельности стро 1 Куликов А.С. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса: Автореф. дис.... канд. экон. наук. М., 2001.

ительного производства и существующая амортизационная политика не позволяют обеспечить необходимый уровень накоплений для обеспечения простого, не говоря уже о расширенном, воспроизводства основных средств строительных предприятий. И только правильно оцененный имущественный комплекс, по мнению многих ученых, в современных условиях может быть гарантией привлечения инвестиций со стороны и рассматриваться в современных условиях, как инвестиционный ресурс.

В последние годы многие исследователи проблем российского рынка ценных бумаг выдвигают тезис о том, что российские предприятия в значительной степени недооценены рынком по сравнению с предприятиями развитых или даже развивающихся стран. Так, по оценкам аналитиков, российские предприятия недооценены по сравнению с зарубежными аналогами.

Остановимся на особенностях имущественных комплексов строительных предприятий. Строительные предприятия в отличие от промышленных не занимают большие земельные участки. Исключение составляют предприятия, имеющие собственную производственную базу, например домостроительные комбинаты. У строительных предприятий могут быть карьеры по добыче песка или гравия, полигоны для монтажа металлоконструкций, территории, занятые управлениями производственно-технологической комплектации.

Рассматривая движимое имущество и вложения, можно отметить, что основное место в ней занимают машины, механизмы, транспортные средства, инструмент и инвентарь. На эту группу приходится более 70% всего имущественного комплекса строительных предприятий. Такая структура имущества связана еще и с тем, что строительные машины и механизмы чрезвычайно дороги, имеют длительный срок эксплуатации, но при этом очень низкий коэффициент использования во времени. Поэтому отдача от активной части имущества составляет 60-70%.

Оценивая статью «Запасы и затраты», можно отметить, что в современных условиях строительным предприятиям нет необходимости создавать большие объемы запасов строительных материалов, так как этот рынок достаточно насыщен. Исключения могут составлять предприятия, работающие в регионах, где в силу природно- климатических условий необходимо обеспечивать сезонный завоз материалов, а следовательно, создавать запас на несколько месяцев. Кроме того, проблема запасов имеет две стороны - отвлечение на длительный период времени средств из хозяйственного оборота и замедление их оборачиваемости, а также наличие достаточного количества собственных оборотных средств для сохранения этих запасов.

В статье «Денежные средства и прочие финансовые активы» можно отметить высокий уровень дебиторской задолженности вследствие нарушений условий и сроков оплаты заказчиками выполненных строительно-монтажных работ. Дополнительные расходы возникают у строительных предприятий еще и потому, что имеет место разрыв во времени между завершением работ на объекте и принятием его заказчиком. В этот период строительное предприятие вынуждено нести расходы, связанные с эксплуатацией построенного объекта. Это прежде всего касается жилых домов и объектов социально-бытового назначения.

В процессе углубления рыночных отношений и в связи с периодическими переоценками основных фондов их структура стала меняться.

Переоценки основных средств, проводившиеся на основе коэффициентов пересчета их балансовой стоимости в восстановительную, разработанных Госкомстатом России, естественно, привели к значительным расхождениям между реальной и балансовой стоимостью основных средств.

Очевидно, что при такой структуре основных фондов отрасль выгодно отличается от других, так как основной объект вложения капитала - активная часть.

В последние годы отношения между удельными весами зданий и сооружений и активной частью фондов изменились обратно пропорционально. Это связано как с рыночными факторами, так и с количественными изменениями в номенклатуре основных видов машин и механизмов.

Следует отметить, что в структуре имущественных комплексов всех крупнейших строительных предприятий Республики Татарстан из-за плохо поставленного учета нематериальных активов и интеллектуальной собственности их доля в балансе активов не превышает 1%.

Таким образом, анализ статистической информации свидетельствует о значительном удельном весе основных средств в структуре имущественного комплекса строительных предприятий.

Кроме того, качественный анализ состояния имущественного комплекса предприятий показал, что:

основные фонды предприятий учитываются по балансовой стоимости, которая не соответствует их рыночной стоимости;
в структуре имущества не учтена стоимость земельных участков;
руководители предприятий не уделяют должного внимания учету

нематериальных активов.

В ходе переоценки имущества (группы однородных основных фондов) предприятия, как правило, изменяется его первоначальная

(балансовая) стоимость. Вследствие этого изменяется величина налога на имущество, причитающегося к уплате в бюджет:

где б"Но и AHf - сумма налога на имущество соответственно до и после проведения переоценки основных фондов;

ДАН И - изменение (увеличение или уменьшение) величины налога на имущество в результате переоценки основных фондов.

Изменение стоимости переоцениваемого имущества приведет к пропорциональному изменению величины амортизационных отчислений, что в свою очередь за счет отнесения на себестоимость продукции (работ, услуг) повлияет на исчисление величины налога на прибыль:

где AHJJ и АН"- сумма налога на прибыль соответственно до и после проведения переоценки основных фондов;

ДАН П - изменение (увеличение или уменьшение) величины налога на прибыль в результате переоценки основных фондов.

Таким образом, переоценка основных производственных фондов создает возможность управления налогооблагаемыми базами по налогу на имущество и налогу на прибыль.

Покажем основные моменты изыскания резервов развития предприятий на основе управления основными средствами за счет их переоценки.

К определяющим современным задачам переоценки основных средств относятся:

устранение смешанной оценки основных средств по полной первоначальной стоимости в ценах разных лет;
получение объективных данных, отражающих общий объем, видовую и отраслевую структуру, территориальное распределение и техническое состояние основных фондов;
определение фактического физического износа и сравнение его с накопленными амортизационными отчислениями;
получение обоснованной базы для расчета амортизационных отчислений;
согласование объема фондов с динамикой продукции;
оптимизация налогообложения за счет пересчета налога на имущество;
минимизация ценообразования за счет сбалансирования доли амортизации в себестоимости продукции (работ, услуг);
повышение управляемости основными средствами за счет определения эффективности их использования в производственном процессе;

определение стоимости реализации основных средств;
определение объемов и структуры капитальных вложений, производства объектов основных средств;
страхование имущества предприятия;
передача объектов основных средств в оперативную аренду;
организация лизинга;
оформление объектов основных средств в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;
разработка бизнес-плана для реализации инвестиционного проекта.

Сегодня переоценка основных средств все меньше и меньше рассматривается исследователями и хозяйственниками-практиками как процедура учета и контроля и все чаше выступает механизмом бизнес-планирования. Переоценка позволяет руководителям адекватно оценить потенциал развития предприятия и наметить пути его реализации.

Другим источником повышения эффективности управления основными средствами предприятий становится повышение качества их учета.

Качественно проведенная переоценка на основе данных технической инвентаризации обеспечивает уменьшение потерь по прибыли при реализации или списании машин и оборудования. Решение текущих проблем предприятий за счет откладывания на неопределенный срок замены устаревших основных фондов может привести к трудно устранимым последствиям для этих предприятий, поставить под вопрос само их существование. Изменение остаточной стоимости в результате осуществления совместного процесса технической инвентаризации и переоценки дает возможность замены морально устаревшего оборудования на основе списания несамортизированной части при минимальных потерях по прибыли.

Таким образом, по мере изменения системы экономических отношений и усиления рыночных тенденций переоценка основных средств все больше из инструмента контроля и учета превращается в механизм выявления внутренних резервов и повышения эффективности производства. Включение переоценки основных фондов в маркетинговые технологии управления предприятием позволяет за счет использования комплексного подхода значительно повысить ее влияние на деятельность предприятия в целом.

Оценка рыночной стоимости имущества определяется при помощи классических подходов к оценке стоимости - затратного, сравнительного и доходного.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект

оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой стороны, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой стороны сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, которые необходимы для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки .

Земельно-имущественный комплекс является объектом всеобщих интересов, фактором воспроизводственного процесса, базовым элементом имущественных отношений и требует современного и эффективного управления. Одной из важных задач управления является оценка стоимости имущества предприятия.

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смыслепредприятие - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

В качестве объекта права - недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий - имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

В виду того, что до принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти предприятия, как правило, передавались в ведение других организаций в административном порядке. Поэтому такое понятие предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной практике. Вследствие этого допускаются неточные формулировки.

Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий - должников» от 2 июня 1994 г. имеет в виду продажу имущества несостоятельных государственных предприятий. Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий - должников» является некорректным, т.к. имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие в качестве субъекта права не подлежит продаже. Аналогичная неточность выражения допускается в распоряжениях Правительства РФ о продаже имущества конкретных несостоятельных предприятий.

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности .

Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.

Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.

Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.

Приватизации подлежат и части предприятия.

В Указе Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества - государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия . В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица - акционеры - приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие другому лицу.

На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в собственность государства или местных органов управления. Тогда изменяется форма собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может быть создано новое унитарное предприятие.

Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами. Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.

В последние годы в национальной экономике и строительном комплексе в частности стали четко прослеживаться диверсификационные тенденции, характеризуемые выходом компаний в сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом деятельности. Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, присущие российской экономике, привели к ситуации, когда инвестиционные проекты расширения старого бизнеса стали во многих случаях менее привлекательными, чем покупка функционирующих смежных предприятий.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом в качестве объекта продажи «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке.

До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами:
- акт инвентаризации;

Бухгалтерский баланс;

Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

Перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора купли продажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа:

1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.

2. Передача предприятия по передаточному акту.

3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.

В ст. 563 ГК РФ подробно определено содержание этого акта, указано, что подготовка предприятия к передаче, в том числе оформление передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им.

Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им. На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо - хозяйственное общество - даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или общества.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, может быть сдано в аренду .

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилам о реорганизации юридического лица.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды.

Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235 - 243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя .

В экономической литературе всё, что предприятие имеет и использует в производственной деятельности, называется имуществом предприятия. В соответствии со ст. 132 части первой Гражданского кодекса “предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором”.

Имущество предприятия включает все виды имущества, которые необходимы для осуществления хозяйственной деятельности.

Обычно в составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы.

К числу материально-вещественных элементов относятся земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, денежные средства.

Нематериальные элементы создаются в процессе жизнедеятельности предприятия. К ним относятся: репутация фирмы и круг постоянных клиентов, название фирмы и используемые товарные знаки, навыки руководства, квалификация персонала, запатентованные способы производства, ноу-хау, авторские права, контракты и т.п., которые могут быть проданы или переданы.

Актуальность выбранной темы работы состоит в том, что имущество предприятия является предметом изучения различных дисциплин: право исследует правовые аспекты существования, защиты, перехода прав собственности и обязательств; в анализе хозяйственной деятельности рассматривается эффективность использования различных видов имущества предприятия; в курсе экономики имущество предприятия рассматривается как хозяйственный, экономический ресурс, использование которого обеспечивает деятельность предприятия; в бухгалтерском учете отражается движение имущества и основных источников его формирования.

Принципы управления имуществом предприятия различны в зависимости от организационных форм предприятия. В настоящее время в России можно выделить следующие основные организационно-правовые формы, утвержденные в законодательном порядке :

1. Индивидуальные с использованием наёмного труда

предприятия без применения наёмного труда

полные 2. Товарищества с ограниченной ответственностью

смешанные

открытые 3. Акционерные общества закрытые федеральные 4. Государственные муниципальные

5. Некоммерческие общественные организации

Цель работы: определить основные принципы и методы управления имуществом предприятия с точки зрения менеджмента.

Обязательным условием для эффективного управления является наличие целей. Целями для управления предприятием, как экономическим объектом, являются финансово-экономические показатели, которые могут быть определены в результате прогнозирования будущей деятельности предприятия. Целевые показатели могут быть определены, только в том случае, если предприятие имеет разработанный бизнес-план, из которого следует: как, в какие сроки, и почему определенные финансово-экономические показатели могут быть достигнуты.

Владелец любого предприятия в состоянии оценивать насколько эффективно используется его собственность, только сравнивая планируемые показатели с достигнутыми. К сожалению, за последние 10 лет государством не было сделано никаких практических шагов к тому, чтобы создать более ли менее работоспособную систему планирования в реальном секторе экономики.

Можно создать какое угодно количество органов, занятых управлением государственным имуществом, но управлять без четких целей и качественной информации невозможно. Нет планов - не будет конструктивных и последовательных действий, направленных на достижение определенных целей.

Задачи работы:

1. Изучить основные нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы управления имуществом предприятия в Российской Федерации на современном этапе.

2. Изучить систему управления государственным и муниципальным имуществом;

3. Описать антикризисное управление имуществом предприятия на стадии банкротства.

Работа выполнена на базе информации, полученной из учебной и справочной литературы, а также из других источников: нормативно-правовых актов, периодических изданий, документации предприятия, суждений экспертов, открытой статистической информации.

1. Виды и формы управления имуществом предприятия

1. 1 Правовое регулирование управления имуществом предприятия

Федеральный Закон "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" определяет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) правовое положение государственного унитарного предприятия и муниципального унитарного предприятия (далее также - унитарное предприятие), права и обязанности собственников их имущества. Разновидностью унитарных предприятий являются казенные предприятия. Казенные предприятия – это государственные предприятия, находящееся в непосредственном ведении государственных органов.

Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

Имущество унитарного предприятия формируется за счет:

Имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества;

Доходов унитарного предприятия от его деятельности;

Иных не противоречащих законодательству источников.

Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками унитарного предприятия.

Различие прав хозяйственного ведения и оперативного управления состоит в содержании и объеме правомочий, получаемых субъектами этих прав от собственника на закрепленное за ними имущество.

Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть только юридические лица, существующие в специальных организационно-правовых формах - "предприятия" и "учреждения".

Субъектом права хозяйственного ведения по действующему законодательству может быть государственное или муниципальное унитарное предприятие (ст. ст. 113 - 114 ГК РФ) как разновидность коммерческих организаций.

Субъектом права оперативного управления могут быть как унитарные предприятия (ст. 115 ГК РФ), принадлежащие к категории коммерческих организаций, так и учреждения (ст. 120 ГК РФ), относящиеся к некоммерческим структурам, а также предприятия, относящиеся к частной собственности.

Право хозяйственного ведения, принадлежащее либо предприятию, как коммерческой организации; либо учреждению, осуществляющему разрешенную ему собственником предпринимательскую деятельность; в силу этого является более широким, нежели право оперативного управления, которое может принадлежать либо некоммерческим по характеру деятельности учреждениям, либо казенным предприятиям.

В соответствии со ст. 294 ГК РФ право хозяйственного ведения - это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами.

Право оперативного управления в соответствии с п. 1 ст. 296 ГК РФ - это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Собственник-учредитель вправе изъять имущество у субъекта права оперативного управления только в трех предусмотренных законом случаях (излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению), и распорядиться им по своему усмотрению. Никаким имуществом, кроме готовой продукции, казенное предприятие не вправе распорядиться без согласия собственника.

1.2 Задачи и общие принципы управления государственным имуществом

Задачи управления государственным имуществом включают два основных блока: стратегическое управление и оперативное управление.

К вопросам стратегического управления относятся:

Инвестиционные решения;

Решения по вопросам долговых обязательств предприятий, особенно перед государственным бюджетом (как по налогам, так и по выданным кредитам и гарантиям);

Проблемы выбора направлений развития конкретных государственных предприятий.

Оперативное управление включает три основные группы задач: планирование, контроль и принятие управленческих решений. Высокая эффективность управления государственным имуществом может быть обеспечена посредством реализации, одной из наиболее распространенных концепций современного менеджмента, - "управление по целям". Управление по целям предполагает наличие ясных, измеримых и достижимых целей, а также стратегии и плана действий, которые обеспечат достижение поставленных целей. Планирование бизнеса - это не шаг назад, а профессиональный взгляд в будущее. Отсутствие целей и планов порождают безответственность в управлении предприятиями. Если нет целей и не определены пути их достижения, то нет и четких критериев для оценки эффективности менеджмента. В результате, процедуры контроля со стороны собственника (в данном случае государства) из важнейших управленческих функций превращаются в пустую формальность. Таким образом, наличие бизнес-плана, включающего определенные цели (в виде финансово-экономических показателей), а также основные положения стратегии развития предприятия и выполнения операций, является важнейшим условием для создания системы управления по целям.